能承受200万m2 商业之重？

珠江新城商圈客流量需要三到五年才能稳定。 记者王维宣摄

　　广州新中轴线商圈

　　未来三年多个商业项目将入驻广州 客源被分流重组 利润争夺激烈

　　这个月底，广州新中轴线上的新商业圈马达——花城汇即将启动，珠江新城商圈再添重要的一子。预计，未来的珠江新城商圈将与香港的铜锣湾商圈媲美。

　　不过业内人士指出，新中轴线上的商圈不断出现和发展将对传统成熟商圈经营或造成分流，尽管核心商圈仍难被取代，但是新商圈人气尚待提升。预计，未来珠江新城商圈将连并天河路商圈，成为真正的广州第一商圈。

　　文/表/ 记者陈海玲、程诗、潘彧

　　动态：年初广州将增38万m2购物中心

　　随着地铁、写字楼等各种配套的进一步完善，逐步提升珠江新城的商业氛围。仅仅去年一年，在此片区，除了花城汇二期外，太阳新天地也投入使用。根据第一太平戴维斯的数据，去年新增零售项目中，珠江新城的供应体量占到全年的四成以上。而在今年，高德置地四季MALL冬与花城汇三期均将投入市场，乐峰广场也将建成。预计在2013年初将有约38万平方米新增购物中心进入广州市。

　　广州中心城区的商铺的建成并没有就此打住。明年是新鸿基宏城项目,2015年为景豪坊和富力海珠城，2016年则是K11。

　　调查：商圈商家“短兵相接”

　　在成熟北京路商圈，商家的网点布局已经趋近饱和。在北京路，2011年广百再开出新业态GBF，2012年摩登百货入驻光明广场，至此，从北京路南段短短100米范围内就"扎堆"了广百、新大新、天河城、GBF、摩登五大百货卖场。在农林下路，不仅广百百货与王府井百货“巷战”，在几分钟的车程内还有广百旗下新大新和东山百货。而在天河路商圈，则集聚了太古汇、正佳广场、广百中怡、天河城、摩登百货、万菱汇等8家大型商业综合体，此外还有9家IT消费类产品集贸综合体。

　　成熟商圈凭借巨大的客流量对商家形成了吸引力，但“扎堆”也使商家面临同质化竞争的尴尬。据天河路商会会长谢萌介绍，目前，天河路商圈每天客流量超过150万人次，商业零售面积近120万平方米，2011年社会消费品零售总额超过350亿元。不过谢萌同时表示，天河路商家充分意识到，面对日益激烈的来自国内外商圈的市场竞争，要进一步推动天河路商圈的改造升级，共同做大广州商贸业这块蛋糕。“城市的商业中心不是单独几个商家形成的，而必须有数量丰富、业态完整，相互间有良性互动。”天河城集团副总裁黄启宁表示。

　　思考：潜力有待挖掘

　　满堂红商铺部高级经理郭建波坦言，花城汇周边商业气氛还不算太浓，主要的购物群体为观光游客和周边的白领阶层，目前人气不佳。那么中轴线商圈是否能承接如此庞大的商业容量呢？

　　1.租金三年翻番

　　在租金方面，比起三年前，珠江新城片区的商铺的租金已经翻番，而售价仅仅涨了30%~50%左右，租金涨幅远远“跑赢”售价的涨幅。但业界认为，未来租金将大幅提升。

　　2.回报率仍低

　　虽然租金涨幅迅猛，但是珠江新城商铺的整体出租回报率还是远低于老城区商铺。据业内人士介绍，目前全市的街铺租金回报率约为4~5个点。此外，珠江新城商铺由于价格高企，投资一间商铺动辄过千万元，比市区其他商铺门槛高许多，因此，珠江新城的商铺换手率也不高。郭建波预测说，珠江新城未来的发展前景可观，未来五年为高速发展期。

　　3.电商竞争

　　广州市城投资产经营管理有限公司董事长陈强表示：“电商目前只能做低端的批发贸易业务，如电子产品等。但是体验式或是商端的商品如手表等以及新鲜食品，电商是竞争不过我们的。”

　　4.新商圈商业氛围有待提升

　　近年来，新的商圈迅速出现，商家也纷纷借道进入抢占市场。以珠江新城为例，广百入驻太阳新天地、高德置地，友谊商店入驻西塔，华润万家以及永旺旗下吉之岛、美思佰乐亦都在此布局。目前正佳广场和天河城的商业配套面积分别为30万平方米和15万平方米，是广州中心城区头两大购物中心。

　　“依靠老商圈满足广州的高端消费还是不可能的。”珠江新城某购物中心内部人士表示，每个区域都有发展潜力可挖。“不过，现在像珠江新城这样的新商业地带，商业氛围还有待提升。珠江新城里的消费者有很大的购买力，但目前还是习惯在其他地方消费，其商业项目和商家都需要提高本地消费的归属感。”

　　专家：商圈有望合并连通

　　广东省流通业商会执行会长、楚睿商业公司董事长黄文杰指出，“核心商圈不会消亡。”黄文杰说，城市的核心和中轴区域仍然在城市中心，广州的区域级商圈会不断涌现，也可能有都市级的新的核心商圈形成，但核心商圈仍然难以被取代。

　　不过，黄文杰也指出，在新商圈不断出现的情况下，成熟商圈在一定程度上仍会面临客流分流和销售利润摊薄。“成熟商圈在经营规模、内容和特色上，要能够保持持续的调整和发展，巩固自己的影响和地位。”

　　“珠江新城具备了成为市级商圈的硬件条件，但还需要有经营的过程。未来，珠江新城商圈可能会与天河路商圈连并在一起，成为真正的广州第一商圈。”黄文杰说。

　　独家专访：200万m2商圈将与铜锣湾商圈媲美

　　花城汇的管理方——广州市城投资产经营管理有限公司董事长陈强昨天在接受本报独家采访时表示：“花城汇定位为中高端购物中心，珠江新城商圈不是普通意义上的商业地产和商圈。珠江新城商圈客流虽然每年在增加，但还需三五年后才会像天河商圈那样拥有稳定的客流量。因为珠江新城周边的办公楼和住宅楼的入住率，估计只有四五成。不久花城汇和高德置地里的shopping mall、西塔里的友谊商场、东塔里的新世界百货都可以完全连成一大片商业区。一定会比天河商圈更加便利、多样和丰富。”

　　“珠江新城商圈将成为200万平方米的巨大购物商圈，比香港的铜锣湾购物商圈还要大。”陈强表示。

(来源:广州日报)