小区游泳池该对外开放吗？

小区的游泳池是业主夏日消暑的好去处。全泽超 摄

　　夏日炎炎，一家大小去小区游泳池游个泳确实是一个不错的消暑方式,但有小区业主发现，自己小区的游泳池基本都是人满为患，而且游泳者里面有不少人并不是小区的业主，而是外来的人。“我们小区配套的游泳池，成了‘益街坊’的设施了，每天都有很多人从外面过来，我们业主都不想去游泳了。”一小区业主顾先生抱怨。

　　小区游泳池对外开放，成为一个司空见惯的现象。小区的配套成了社会资源，这成了不少业主倍感无奈的事情。那么,小区的游泳池对外开放会否损害业主的利益？小区的游泳池到底归谁所有？能否对外开放？

　　现象

　　多个小区游泳池对外开放

　　市区内的小区有多少对外开放？8月5日，笔者以市民身份来到中天国际小区，在门口保安处只需说前来游泳的，便可顺利进入。进入小区游泳池，笔者看到泳池管理处贴出游泳的价钱，上面写着业主收费12元/次，外来人15元/次。笔者表明自己不是小区业主，咨询是否能前来游泳，得到的答复是“可以”。随后，笔者走访了江海区的银泉花园、江海花园、南泉花园，以及蓬江区的怡兴苑、怡康华庭和上城骏园等几个小区，发现除上城骏园外，其余几个小区的游泳池都对外开放。

　　在走访的过程中，笔者发现，小区内的游泳池不仅对外开放，有的还办起了游泳培训班。笔者在中天国际小区采访时见到，一群小孩子在一名成年男子的带领下在做准备运动，“他们在办一个暑期的游泳培训班。”一名业主告诉笔者。

　　声音

　　人员混杂治安环境变差

　　夏天首选的消暑方式便是去游泳，但不少小区业主发现，由于外来人员大量涌入，小区泳池成了一锅“饺子汤”。“人挤人，这哪是游泳啊。”一位业主说。

　　小区泳池变成了公共泳池，业主都感到很无奈。中天国际的一名业主李先生说，小区本来人就不少，再加上外来的人前来游泳，泳池有时就会变得很拥挤。“这样游泳池根本就没有起到服务业主的作用。”怡康华庭的吴小姐认为，既然游泳池是小区内部的设施，就应当优先考虑小区业主的需要，因为当初买房子的时候也是考虑到游泳池的便利因素。在满足小区需要的前提下，如果游泳池还十分宽裕，那才应该考虑对外开放。

　　除了人员拥挤之外，人员混杂造成小区的治安环境变差也是业主的考虑因素之一。笔者在走访以上小区的时候，仅需对保安称是过来游泳的便可以畅通无阻。业主们认为任何人都可自由进出小区，这是个十分大的安全隐患。“什么人都可以进来，我们的门禁系统还有什么意义？”廖女士质疑道。

　　焦点

　　小区游泳池到底是谁的

　　业主都不希望自己小区的资源成为公共资源。但小区内的游泳池，是否属于业主所有？

　　笔者咨询一些业内人士得知，小区游泳池的归属基本有两种。一种是作为小区内的配套，计算进公摊面积里面，这种情况下小区游泳池属于全体业主所有，如果游泳池及附属建筑物有独立产权的，就属产权所有人。业内人士称，小区游泳池的所有权归谁，可以看合同里的约定，也可以到相关政府部门查看游泳池及其建筑物是否有独立产权。

　　笔者逐一致电上述小区管理处，大部分小区称游泳池是属于开发商所有，只有上城骏园物管处表示小区游泳池属于公摊面积。中天国际物业管理公司副总经理严先生称，该小区的游泳池是有独立的产权，不属于业主所有。“也有不少业主跟我反映过游泳池的问题，但我们小区的物业管理每年都在亏损，必须要有一些经营项目来对物业管理这一块进行补贴。”严先生说。

　　尽管游泳池不属业主所有，但业主认为游泳池对外开放应该考虑到业主的利益。“毕竟游泳池是在小区里面的，也属于小区的配套设施之一，不能说只顾着盈利而忽视业主的感受。”中天国际的梁伯说。

　　律师：应遵循业主优先原则

　　本报特约律师李英姿：

　　一般来说，小区内公共设施归属存在两种情况：

　　一、产权属全体业主共有，其面积进入房屋公摊。即小区的游泳池面积包括在公摊面积内，其支配权在全体业主，公共设施对外经营只有在业主授权之下，经过业主表决，由业委会决定其管理与收益归属，才能对外开放，否则视为违规经营。

　　根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。即在业主授权的情况下开放泳池，所得收益应按约定分配，没有约定或者约定不明确的话，按照占有比例确定，协商解决。

　　二、公共设施产权属开发商或物业管理公司所有，即其面积未进入房屋公摊。如果合同明确约定公共设施归属开发商或者物业管理所有，业主对非公摊面积的设施没有所有权和管理权的情况下，业主原则上无权干涉其是否对外开放，如何开放。

　　但是，无论小区游泳池归谁所有，作为小区配套设施的游泳池，毕竟主要还是为业主服务的附属物之一，不是面向全社会的，所以在日常的运作中还是应遵守业主优先的原则。《物业管理条例》明文规定，住宅区公共设施应为全体业主服务。在建设过程中，游泳池的投资费用已包括在整个项目的建设成本之中，而游泳池的日常运行费用也属于业主交纳的物业管理费的开支内容。因此，游泳池作为小区公共配套设施之一，不管其产权归谁所有，游泳池应首先以满足小区业主需求为前提，物业公司首先有义务要满足小区居民的需求，同时在容量有剩余的前提下，物业管理公司可以按比例对外经营。如果游泳池本身容量已饱和，物业管理公司再对外经营是没道理的。

　　全泽超 刘燕芬

(来源:南方日报)