静安定8年计划修缮直管公房

本报记者 栾吟之

家里的老房子搭着脚手架，开窗户、晾衣服都不方便，屋子里光线也暗了许多。家住胶州路373号直管公房的居民克服这些“暂时的不便”，喜盼修缮工程早日竣工。96岁住户盛范颐老人还提笔给静安区房管局写信，以“居住时间最长住户”的名义，称赞这次民生工程。
直管公房，是指由国家、市级房地产管理部门，直接委托相关房地集团经营管理的国有房产，大多房龄老、住户多。这样的房子修还是不修？不修，居民生活质量会受影响；如要修，成本可观，许多属于保护建筑的老房子房屋结构复杂，工程繁琐、存在风险。
两难之下，静安区选择以居民利益为重，从今年开始启动直管公房全项目修缮工程。根据计划，今年年内将完成首批8万平方米修缮、让2000余户居民受益，计划用8年时间全覆盖全区约160万平方米直管公房。

首批修缮范围如何定

全区约有160万平方米直管公房需要修缮，哪些小区该纳入首批“八万方”计划？项目启动前，区房管局工作人员与街道、居民区和置业集团工作人员一起，到每个小区征询意见，大多数居民都希望纳入第一批修缮。
根据居民意愿和房屋情况，静安区确定5个取舍原则：按每个物业公司管辖总量的6%—7%选取；按具备厨房间、卫生间改善条件充分与否，条件充分的优先；按房屋近期修缮记录排序，最长时间没有修缮的优先；按社区居民意愿选取，意愿充分者为先；兼顾考虑历史遗留问题，一小区一策满足居民需求。
最终，修缮范围锁定延康小区、古柏小区、淮安小区、恒丰小区等12个小区的部分楼房。修缮项目“从上至下，由表及里”，重点是厨房间和卫生间改造，还包括房屋结构加固、屋面翻修、外立面和室内公共部位整修、上下水管道更换、厨卫设备更新、消防喷淋安装、白蚁防治等。区房管局副局长王颉鸣说，今年，“八万方”全项目修缮总投资大约1亿元。
记者看到，“一楼一策”的个性化方案，改变了居民多年生活难题。康定东路25号至31号砖木结构老房子，17户居民一直过着“倒马桶”生活，楼道公共部位又无法安装公用厕所。区房管局积极寻求破解方法，提出试点：如果在房间里辟出1平方米空间，就可以加装防渗漏“托盘式”新型马桶；但增设管道需要楼内每户人家一起改造。居民们开过多次座谈会，一致同意改装。
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施工扰民如何解决 保护修缮如何兼顾
详细报道刊5版 （上接第1版）施工过程中，房管局发现老房子屋顶、地板使用久远，设备安装的稳定性和防水性效果可能不佳，为此会同施工、监理、设计工一起商讨方案、数易图纸，在安装马桶、敷设管道的同时加固房屋，保证结构安全。
延康小区一排英式风格三层房屋，居住着80多户居民，每年雨季屋里都会灌进雨水。施工方对房屋进行“全身检查”后发现，每两户居民共用一个烟道，屋面一排烟囱的6个排烟管，管道因年久失修而漏水严重。修整管道容易破坏外墙，施工方于是设计出一套复杂的内部修整方案，从房顶内部挖槽翻修，彻底解决渗漏问题，又保持原来英式房屋风格不变。

施工扰民如何解决

老小区地方小，公用部位搭脚手架、堆建材和垃圾，居民通行难免受影响；厨房间改造过程中，老年人有几天无法在家里烧饭……施工过程中，常常遇到这些给居民造成不便的“小问题”。
“我们预设到这些困难，设计‘全程听意见’规则。”房管局修缮科负责人说，工程开始前，房管局会同区社建办，牵头街道、居民区，在每个施工重要节点召开居民座谈会，引入居民监督员监督过程，施工后还将进行居民满意度测评。
施工初期，居民提出三个困难：堆物出行难，停车难，厨房无法使用烧饭难。数米长的毛竹，的确“碍手碍脚”，施工方为此采取长驳方式，先把毛竹材料堆放到别的工地，由施工工人每天收工后用大货车运来第二天所需材料，确保留出居民通道，也不延误工程时间。车辆出入问题又怎么解决？施工单位给每个小区详细制定“材料进场计划表”，确保每次进场材料量够3天使用、工程车出入时间与上下班高峰时间错开。恒丰小区的居民们对施工管理感到满意。
为公用厨房划分区域、重铺管道、重装橱柜，施工过程中会有一个月时间无法使用煤气灶，对纯老住户来说，三餐问题很难解决。康定物业管理公司负责人归鑫说，施工方通过拆分工序的方法缩短工期，还在厨房间铺设临时架板、接通煤气，把居民不能烧饭的时间压缩到一周时间。
全项目修缮还与一些街道牵头的“惠民零星工程”实行对接，减少二次扰民。区房管局对各街道准备实施的信报箱、雨棚、楼梯扶手等零星工程进行信息汇总，并将全项目施工进度表和施工单位负责人联络方式发函到各街道，由街道自行选择将零星工程施工单位与全项目修缮工程对接，施工结束后，不仅老房子内外整修一新，零星部位也同步改造完成。

保护修缮如何兼顾

改造难度最大的，是1.1万平方米市级优秀历史保护建筑——愚园路608弄“文元坊”。“文元坊”建于1938年，住宅单体式样各异，有的是西班牙式，设券柱外廊、断檐山墙；有的外墙为水泥拉毛饰面，清水砖墙窗框，每幢房子底层都有小院落。
“原材质和原工艺丝毫改不得。”王颉鸣说，按照《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》规定，建筑主要立面不得改变。84号—168号的一排清水墙面3层楼建筑，其《保护管理技术规定》 写明，建筑物墙面拉毛，屋面、木窗、阳台是外部重点保护部位；内部原有空间格局、楼梯间、门窗套、木门窗及原有特色装饰是内部重点保护部位。“这意味着，修缮工程必须按照原式样、原材质、原工艺，对房屋旧损部分原样恢复。”
保护建筑要走特殊审批流程，还要与其他旧小区同步施工改善居民生活质量——如何兼顾两头？静安区一边向市房管局进行专题报批，申请简易审批流程，同时与电力公司、煤气公司就厨房管道走向、电线增容、消防喷淋、水表分户等事宜提前协商，优化居民生活设施布局。为了解决屋顶漏水问题、修复风化砖墙，施工方进行数月准备，向老工匠师请教原始工艺、查阅原始档案资料确认房屋结构和建设用材，还从动拆迁小区和旧货市场“淘”来材质相同的瓦片、砖块和木料，收集后用于整修。对于风化严重的贴面外墙，施工方多次进行“模拟修补”，确定可以使用同样“贴面”技术，替换部分破损砖墙。
由街道和居委召集的一批“市民监督员”，对工程现场安全、质量、文明施工进行监督。静安寺街道退休居民徐新源每天到施工现场走访，将居民们的意见带到施工方。居民对公用楼梯松动塌陷的反映强烈，施工方多次修改方案后，决定不更换楼梯木板，而是将楼梯木板一片片拆卸加固，翻个面重装回去，保持实木楼梯原样。老徐说：“居民有各种各样的个性化需求，比如封阳台、改建共用部位等等，有的要求可以实现，有的无法达成，但居民的每条意见都能得到回复。”
静安区还建立财务监理制度，由区财政局通过招标等竞争形式选定财务监理机构，进行资金核算、财务管理、投资控制等；创新安全监管模式，区房管局聘请专业力量，让“第三方”专业咨询公司提供防火、防盗、防汛防台等方面的技术监督，编织一张智能安全网。

(来源:解放日报)