房产证未过5年 成本增12万

①富力碧涛湾。 记者王维宣 摄

②小区临江。 记者王维宣 摄

　　次新房二手拍卖明显增加 “笋盘”单价比市场价低4000元／平方米 但业内提醒——

　　房地产

　　拍卖

　　本周标的：白云区松南路松南二街8号1703房

　　概况：建筑面积106.9513平方米

　　起拍价：1559564元

　　保证金：155000元。不交吉。

　　拍卖时间：2014年2月28日

　　房地产证过5年税费只要3.3万元，未过5年要交11万~12万元。近日，广州二手市场出现一个“笋盘”，单价比市场价低4000元／平方米以上，不过业内人士提醒，该套物业一个是不交吉，另外一个是房产证未过5年。

　　据了解，二手拍卖市场上房地产证未过5年的标的相较此前有明显增加。“了解拍卖标的别只顾着计算单价，还要关注房产证的时间。”投资房地产多年的赵先生提醒，对于买家来说要格外注意，先把所有成本都计算清楚了，才去判断标的到底是不是“笋盘”。

　　文、表/记者林琳

　　据了解，本次拍卖的标的是白云区罗冲围板块增槎路的富力碧涛湾标的，楼龄约9年左右。该楼盘位于罗冲围板块，主要由5栋低层、3栋小高层、4栋高层住宅构筑而成，物业所在的是27层高的电梯楼，房产证上的登记时间为2011年6月8日。目前为不交吉拍卖。

　　均价比市价低4000元

　　富力碧涛湾与富力半岛、富力桃园同属于一个板块，前两者的价格接近，目前二手市场价格为18500~19000元／平方米，去年12月，富力碧涛湾成交了一套10楼108平方米左右的单位，总价为180万元，但是房产证未过5年，属于当时的市场行价，而目前的价格相对当时又有些微变化。

　　“主要是03单位望江、阳台够大。”满堂红富力桃园分行程卓明告诉记者，这种单位的中层价格为19000元／平方米左右，“按照拍卖标的的起拍价，拍卖均价为14700元／平方米左右，比市场价格低了4000元／平方米以上。”而富力桃园的价格比前两者高1000~2000元／平方米。

　　租赁市场热引买家关注

　　不过，罗冲围板块在规划上没有明显利好，业内人士担心其未来发展的潜力：“交通不解决，板块很难大涨。”与临近的金沙洲板块比较更见罗冲围板块的“不得志”。在此之前，金沙洲的金域蓝湾价格仅为17000元／平方米，比罗冲围几个楼盘的价格都低，后来由于地铁修建运行，价格涨至目前的24000元／平方米。

　　“这个板块应该属于‘慢牛’、‘稳涨’的类型。”不过，程卓明认为，目前刚需买家已经逐渐接受到周边、郊区买房的方案，罗冲围的价格还是有望跟随大市的上行而上涨。另一方面，虽然罗冲围板块不属于投资型板块，但租赁市场活跃。租客来源一是白领一族，另一种是附近市场如摩托车汽配城的商家、员工，以富力桃园为例，足有三成左右、3000多家住户是租客。

　　他点评本次拍卖的标的发现，虽然价格很“笋”，但是由于房产证未过5年，税费可能要达到11万~12万元：如果总成交价为185万元左右就可以考虑，即等于楼价为170万元左右。

　　提醒：房产证未过5年要加收税费

　　“同等情况下，如果房产证未过5年，就要加收6.6%税费。”程卓明解释，不同的情况收取的税费都不一样，对于第一次置业者来说，如果房产证过5年而且是唯一住房，购买的物业面积小于90平方米的，要收1%的契税，大于90平方米的收1.5%的契税。如果不是唯一住房，即在契税的基础上加收1%的个人所得税；如果房地产证未过5年，则要收5.6%营业税和1%的个人所得税，另外购买的物业面积小于90平方米的，则加收1%契税，如果大于90平方米，则加收1.5%契税。

　　对于第二次置业者来说，如果购买的物业房产证未过5年，则要收5.6％营业税和1%的个税，不论物业的面积大小都要加收3％契税；而过5年的要交3%契税和1％个人所得税。

　　市场分析：严控之下“笋盘”会更多

　　“房产证过5年的二手拍卖房产肯定增加了。”广东省拍卖行业协会副秘书长邬金告诉记者，银行收紧银根，部分开发商或业主面临资金链断裂的危险，只能把名下的房产“贱卖”：“那些房产证未过5年的物业的业主，考虑到买家还要缴纳数额不小的税费，往往会‘自降身价’。”

　　他认为，2014年对于二手拍卖市场来说是一个“关键年”：“假如今年依然受到严格政策的限制，2015年的‘笋盘’会大幅增加。”不过从目前的数据看，二手市场的量还没有明显的增加。

　　据他提供的数据，2013年广东省二手拍卖市场的总成交额比2012年增加6%以上，但广州的总成交额增幅不到2%。

(来源:广州日报)