張立群:房價會降下來嗎?

2007年08月30日16:54  

 【字號 打印 留言 論壇 網摘 手機點評 糾錯
E-mail推薦:  

 
國務院發展研究中心研究員張立群做客強國論壇現場照片

  編者按  2007年8月30日14:00,國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群做客強國論壇,以“房價會降下來嗎?”為題與網友在線交流。  

  訪談全文

  【張立群】:各位網友大家下午好!到晚了一點,向大家道歉。

  【張立群】:首先對房價上漲談一點個人觀點,房價上漲背后隱含的是什麼?我認為是買房的需求很大,如果沒有大量的買房需求,即便房價漲得再高,我想公眾也不會對它有很多的關心。 那麼買房需求很多政府應該做什麼?我認為最重要的是兩點:第一保障基本住房供給。所謂基本住房供給就是保障最基本的住房需要的這樣一個住房供給。包括現在的廉租房也包括經濟適用房,這部分供給我認為應該由政府來提供,由政府來加以管理。那麼住房供給的另外一個方面,是要支持房地產企業更好更快地來建房子。那麼做到這一點了,就是充分地發揮市場的作用,規范市場的秩序,完善市場的規則。
  那麼關於基本住房供給政府現在正在做更大的努力,今年國務院已經發布了一個《支持城鎮低收入家庭住房》的文件。這裡面談到了一系列的相關政策和措施,相信大家在政府網站上已經都看到了,我個人理解,它的主要精神是完善和擴大廉租房的制度和覆蓋的范圍,完善經濟適用房的制度,更好地來保障城鎮低收入家庭的基本住房需要。 

我不認為政府越管理房價上漲越快

  [jinhuachunmeng]:嘉賓同志:有人說,房地產開發商、地方政府、地產專家、地產方面的媒體相互勾結形成利益共同體是造成當前房地產行業調控不力的根本原因,您怎麼看?  

  【張立群】:對這個問題我的基本看法是:房地產的建設、住房的建設最近這些年取得了重大的成就,我們這個城市建成區的面積增加了一倍以上,那麼城鎮居民的住房水平有了明顯的改善,那麼這些成就的取得,我覺得和這個房地產企業,和地方政府、城市政府以及其他參與房地產建設和銷售的機構,所有這些方面的努力是分不開的。
  當然所有這樣一些方面參加城市建設,參加城市住房建設它是在一個特定的機制的引導下進行的,這裡面涉及各自的利益關系,而且這種機制這裡面有一些規則,確實有不完善的方面,這個導致了利益分配,很多不合理的現象。那麼房地產的調控措施,它的一個重要目標是增加住房供給,從這個角度看,怎麼樣鼓勵各個方面建設城市、建設住房的活動仍然是一個重要的方面。
  當然了也要注意完善體制和機制,完善相關的制度規則,杜絕違法違規尋求個別利益的行為,在這方面已經做了很多的努力,比如地方的土地出讓金,現在納入到預算內進行管理等等。
  總的來看我國的城市建設和住房建設,是以市場為基礎但是也要依靠地方政府的支持發展的。因為征地、供地這樣一些活動還離不開地方政府,而沒有土地城市建設和住房建設是不可能推進的。這是一個現實情況,我們的目的是需要更多的城市、更多的城市住宅來滿足大家對住房越來越多的需求,所以我們既要著力解決問題,也要把推進城市建設、推進住房建設堅定不移地進行下去。  

  [黃景灝]:尊敬的嘉賓,您好:請問,你認為,是什麼原因造成,每一次宏觀調控房地產價格都會形成新一輪的漲價潮呢?謝謝。 

  【張立群】:最近幾年房地產價格漲的確實是比較多,原因主要是兩個方面:第一個就是買房的需求增長太快。第二個住房的建設達不到這樣的速度。因為住房的這個產品和其他的工業產品一個重要區別,就是它需要土地,而這個土地很難像其他的這些原材料一樣被很快的生產出來,我們在這個城市建設當中,征用的土地有很多是基本農田,那麼從保障農業生產的這個基礎來看,那就必須要在其他的區域,把這些被佔有的農田要補償開發出來,那麼這都需要有時間。如果其他地方的耕地沒有開發的時候,那麼在這個適宜建設城市的地方,這樣一些基本用田就不能夠征用開發,所以這就限制了房地產的建設速度。
  再有建設住宅小區需要很多的城市配套的基礎設施,包括道路、電力、水、通郵、通商、學校、醫院還有其他的一些生活服務設施等等。而這樣一些基礎設施的建設是需要時間的,從房地產開發企業最近這些年的實踐來看,住宅的建設周期一般要5年左右,這樣就導致住房的供給增長不可能跟隨需求非常快地增長。這種情況導致了住房的供不應求的情況,導致了房價的持續上漲。
  房價的持續上漲又在加劇供求的矛盾,這表現在兩個方面:第一個房價上漲會刺激更多的人把未來的買房需求集中在現在釋放出來,這樣就進一步擴大了對住房的需求。第二個房價上漲這樣一種持續的態勢,使部分的房地產開發商囤積住房,這樣就減少了住房的供給。當然這個無論是買房者還是開發商,這種選擇從市場的角度來看,從個人利益的角度來看,都有其合理的方面。但是這樣一些做法就使得住房的供求關系變得更加緊張,那麼房價的上漲幅度就更高。所以在這樣一個大的背景下,最近幾年房價漲得確實是很多,針對這種問題政府採取了很多的措施,主要是三個方面:第一個穩定買房需求,特別是嚴格控制投機性的買房需求。第二個增加住房供給,包括對住宅建設的供地,包括對小戶型住宅建設的引導,主要的目的都是在優先的土地上面建設更多的住房。第三個規范房地產市場的秩序,包括對房地產的各種信息披露,提高透明度,包括對房地產開發商的行為進行管理和規范。
  經過採取這些措施,房價上漲過快的態勢有所穩定。所以我不認為政府越管理房價上漲越快,這個看法是不正確的。如果沒有政府的這些調控措施,我想現在的房價會漲得更高。 

經濟適用房的供給和退出管理,我認為是不完善的

  [五洲]:請問嘉賓:您如何評價經濟適用房的分配現狀?公務員在一場以房子區分貧富的運動中扮演了什麼樣的角色?  

  【張立群】:經濟適用房的供給和退出管理,我認為還是不完善的。第一個經濟適用房的供給現在是由房地產開發商來進行管理,由於房地產開發商關心的是住房的銷售,所以對於是否符合經濟適用房的購買條件把關不是很嚴格,這就導致了經濟適用房的進入管理不完善,導致了該保障可能沒有保障,不該保障的被保障。這裡面就可能包括有各種社會群體。當然了這裡面他關心公務員,各個地方情況不一樣,我個人看到的情況並不是公務員在這個經濟適用房的購買當中就得到了最大的好處。
  第二個就是在經濟適用房的退出方面,現在是持有5年就可以上市交易,這次國務院發布的文件當中,對這個問題專門進行了規范。就是經濟適用房在退出的時候,要由政府來回購,而且回購的價格是補償性的。這個對於解決經濟適用房退出環節上的缺陷,這個是有重要的作用的。
  由於這兩個方面問題的存在,導致了對經濟適用房購買熱度非常高,很多買來不是自己住,而是為了增值。隨著這個經濟適用房制度的完善,我想這些問題會逐步的得到解決。比如在經濟適用房的供給方面,今后由政府來把關、來管理,現在一些地方政府在這個方面已經進行了積極的實踐,我所了解到的成都市政府最近幾年來一直致力於廉租房和經濟適用房制度的完善。在這個廉租房和經濟適用房的准入方面,不斷的加強管理。包括“三級審核”就是街道的居委會、區的房關部門和市的住房管理部門,通過這三級審核之后,還要進行公示。這就保証了享受廉租房和經濟適用房的群體,能夠符合准入的標准。
  再比如說北京市政府今年以來也在經濟適用房和廉租房的准入方面加強了管理,而且也取得的很明顯的成效。那麼在經濟適用房退出環節,國務院文件已經提出了明確的要求,所以那些謀求購買經濟適用房增值的人會明顯減少。
  所以隨著這些制度的完善,經濟適用房對中低收入家庭,基本住房需求的保障作用會越來越好地發揮出來。 

  [黎莘]:嘉賓好!有人說現在是藏富與政府,但是政府的公共產品卻少的可憐,比如廉租房、經濟適用房建設都不足挂齒?你怎麼看待這個問題?政府加強廉租房建設和經濟適用房建設是不是要扭轉這種局面?謝謝。 

  【張立群】:這個現象是存在的。自1998年我國住房制度改革以來,雖然很早提出了廉租房、經濟適用房的制度框架。但在實踐當中重視程度是不夠的,更多地是集中在發展商品房方面,這方面的政府職能確實需要進一步加強,那麼前不久出台的國務院文件,實際上就是加強這個方面工作的一個信號,相信未來的一段時間內,對城市低收入群體、對城市居民的基本住房需求保障,政府相關的職能會很快地得到增強。就像在公共教育、公共衛生方面的職能能在不斷增強一樣。
  當然政府的財力是一個約束,這方面也要考慮量力而行,但從目前的狀況看,政府在教育、衛生、基本社保、基本住房保障等方面的工作力度,確實需要進一步加大。 

不能籠統講房價高是一個城市競爭力強

  [黎莘]:張立群嘉賓,對於房產大鱷所謂的“房價高反應出一個城市競爭力強”問題你如何看?謝謝!

  【張立群】:一個城市的房價高確實表明這個城市的創業環境、資產升值潛力是比較好,正是這樣才有更多的人選擇在這個城市買房。從這個意義來看,房價的漲勢確實與一個城市的成長能力有關系。
  當然也有另外一些方面的問題要考慮,包括所在城市政府對房價的調控能力,在房價穩定方面所做的努力,在保障基本住房需求方面所做的努力,如果這些方面工作沒有做好,可能也會導致房價上漲過快。這樣的房價上漲更多的是一些消極的作用。對這個城市的經濟發展、對這個城市的民生保障都是非常不利的。這兩個方面的情況要區別開來做具體方面。不能籠統講房價高是一個城市競爭力強這一個方面。 

  [要啥自行車]:嘉賓您好,從現實的角度您對“安得廣廈千萬間,大匹天下寒士俱歡顏”如何理解?  

  【張立群】:我認為實現這個目標最主要的加快住房建設,加快城市建設,有了更多的住房,有了更多的城市也就實現了廣廈千萬間,也就能夠大匹天下寒士俱歡顏。這也正是我們發展經濟的根本目的。加快住房建設僅僅靠政府是不行的。原來我們在福利分房的制度下,各個單位自己建房、各個部門自己建房,城市的發展住房的建設效果並不是非常好,住房制度改革就是要引入市場機制,就是要通過市場的作用促進房地產的建設,促進城市的發展。從這個意義上講,房價的上漲對於增加住房供給、增加城市供給是有積極作用的。
  所以我們現在要努力的重點是通過多種措施,通過體制機制的完善來增加住房的數量,提高住房的質量,增加城市的數量,提高城市發展的水平。

房價未來的走勢取決於住房的供求關系

  [再反壞]:請問嘉賓:請問房加何時出現下調? 

  【張立群】:房價未來的走勢取決於住房的供求關系,從住房需求看,隨著經濟的增長、收入的增長,家庭購買能力的提高,會不斷的擴大。我們現在人均GDP剛剛超過2000美元,未來到5000美元、1萬美元,到2萬美元的時候住房需求與現在肯定是大不相同的,但是城市的建設速度、住宅的建設速度是受到一些約束的。特別是資源和環境方面的約束,建設城市需要大量的資源,水資源、能源、各種礦產資源,在這些相關的資源加工生產過程當中,對環境的影響也是相當大的,特別是對於耕地資源的影響是很大的。在這樣的一個背景下,城市的建設速度、住宅的建設速度不可能與買房的需求等速增長。這就意味著未來住房供不應求的情況會在比較長的時期內存在下去,當然這是從全國、從總體來做的一個判斷,至於某些地區、某些城市、某些城市具體的區域由於各種因素導致一定的時間內房價上漲過快而未來支持這種房價上漲的各種預期發生改變,出現局部的房價回調是有可能的。
  但從全國、從中長期發展的角度來看,房價的總體走勢是上升的,從政府調控來看,隻能努力的穩定房價上升的速度,而很難改變這種趨勢。因為買房的需求不是完全由政府來決定的,住房的供給也不是完全由政府來決定的,所以從這個意義上來說,政府並不能夠從根本上左右房價的走勢,房價的變化反映的是買房的需求和建房的速度之間的一種關系,涉及到多方面的因素。主要由市場來調節,所以政府的工作是穩定買房需求,促進增加住房供給,從而努力的穩定房價的上漲速度。 

  [棒子面]:對一個發展中的初級階段的國家來說,相關部門為什麼要鼓勵開發商蓋那麼多“高檔、豪華”的房子?不是還沒達到“小康嗎?這是否有悖國情? 

  【張立群】:開發商蓋高檔豪華的房子,主要是一種針對市場需求的選擇,關鍵是有一些人要買高檔豪華的房子,解決這個問題要考慮兩個方面:
  第一要通過收入分配政策控制收入分配差距的擴大,規范收入的管理。
  第二政府在城市發展方面,要加強中長期的規劃引導,當然高檔和豪華房從未來的發展看也包含著很多個性化的選擇,政府也不應完全予以禁止。但是從我們國家的資源環境的情況看,倡導節約型、環保型、可持續的消費模式,應該是一個重要的政策方向。 

[下一頁]

(責編:強國論壇)
相關專題
· 強國論壇
新聞檢索:    
   熱圖推薦
胡總書記是咱強壇網友胡總書記是咱強壇網友
中央施壓地方調控樓市中央施壓地方調控樓市
普京一年降房價60%普京一年降房價60%
美國人眼中的中國美國人眼中的中國
   精彩新聞
·[網評]收入分配的獨特風景線:七連漲和翻一番
·[網評]GDP難以表達適度的經濟增長
·[網評]“孩子好了嗎”?使我熱淚盈眶
·[網評]未畢業已就業 官二代怎不招惹公憤
·[網評]究竟是資產價格泡沫,還是人民幣泡沫?
·[網評]重慶入選中國最具幸福感的城市當之無愧
·[網評]真相被掩蓋令人恐懼
·[網評]演戲是金正日和李明博 幕后交手卻是中美
·[網評]三新聞感悟聖誕節
·[網評]假如,這次加息點錯了小數點
羊年真的會慘嗎?羊年真的會慘嗎?
我們的福利受法律保護我們的福利受法律保護
   小編推薦
·古巴覺醒了啥"驚了"中國·豪賭將令美國重復衰落
·薄熙來"愛面子"內情·中國現役軍人咋看朝韓戰爭
·中國將有多少城市破產?·爆料!房價升與降將分曉
·房地產靠山有哪些勢力?·李明博不是金正日對手!
·美國斗不過中國"太極"·維基揭秘到底揭了誰的底
   社區精選
[E政]事故中死亡人員應公祭·養老應列入政府焦點議題
[聊吧]臨時工難承受大火之重·男人不能慣 越慣越混蛋
[辯論] 搖號中簽不買車,該罰嗎·你支持重慶紅色頻道嗎
[視點]干部做好事:強奸未遂?·鄙視中國的韓國人,看招!
[熱帖]東北亞危機"前世今生"!·美國的窮人究竟有多窮?
[一語驚壇]收入差距尚且"諱言",分配不公如何"開刀"?
[論壇]美派三航母迎接胡總出訪?·六國要聯合對抗中國?
[訪談]黨國英談農村城鎮化·外交部李鬆談伊朗問題
[辯論]  花千億投資迪斯尼,值嗎?·你認同買不如租嗎?
[博客]溫總理:見一葉而知天下 女副市長咋被騙色騙財?
[博客]毛澤東為何成中國文化符號 男人居住北京11條理由
   無線·手機媒體
“G族看兩會 不是浮雲”“G族看兩會 不是浮雲”
“手機民意直寄總理”“手機民意直寄總理”
人民網