房地產市場投機明顯 政府應深化住房民生特質

　

深圳房地產研究中心副主任王鋒遠程做客強國照片（點擊小圖看大圖）

　　編者按9月9日10時，深圳房地產研究中心副主任王鋒做客人民網強國論壇，以從深圳房地產市場的調整看房地產宏觀調控的進一步加強和完善為主題與網友進行在線交流。

　　摘要

　　●斷供並非是房地產泡沫破裂的前兆

　　●房地產市場高檔化、投機性特征明顯

　　●“斷供”進一步蔓延可能會造成金融危機

　　●房價回落是市場正常波動 並非拐點

　　●政府應該讓不同收入水平的階層都有自己的住房

　　●政府宏觀調控應深化住房本身的民生行特質

　　訪談全文

　　【王鋒】：各位網友好！今天很榮幸有這麼一個機會在人民網，就深圳的房地產市場的形勢和宏觀調控方面的一些政策措施跟大家交流。 

　　【王鋒】：深圳房地產市場，應該說這一兩年來面臨著比較大的波動，這個大家也都比較了解了，從網上、各種媒體信息都了解到了。從宏觀面上看，兩年多的時間，從2005年到2007年我們深圳的房價是相當於翻了一倍。那麼之后在2007年10月份出現了較大幅度的下降，2007年10月份以后到今年的5、6月份下降了將近36%，出現了比較大的波動。在全國的房地產市場當中，深圳也是波動比較大的。一個是率先的出現了交易量和交易價格從高漲到大幅度的下降的過程。從最近的一段時間，國內主要城市的市場來看，應該說很多城市在上半年出現交易量普遍的大幅下降以后，6月份以后紛紛的開始出現價格下降。同時一些城市比如說像長沙、河南省、西安、成都等等一些城市和地方也出台了一些促進市場發展的政策，就是對市場交易量價格的下降，出現冷清、觀望的狀態下，地方政府出台了一些政策。總體來說就是在房地產市場大幅度波動的情況下，整個今年下半年之后，一些地方開始出現一些類似於所謂的“救市”的政策。這種大的背景下，深圳起到了率先的作用，因為它最早出現了這種情況，往往我們一些網友認為深圳的房地產市場是一個指示燈的作用。從目前的狀況來看，事實也是驗証了它有這麼一個特征。這個是從宏觀面上來看，特別是深圳房地產出現的一些問題和大家交流，同時也借這個機會與各位網友就我們全國各主要城市的房地產市場今年以來出現的一些變化進行交流。 

　　[寒碧]：嘉賓，你是否認為斷供是房地產泡沫破裂的前兆？ 

　　【王鋒】：房地產的全國性泡沫是不是已經出現了破裂？這個是各自的看法都不一樣，從2005年到2007年，這一輪的房地產發展熱潮是有泡沫的現狀。但是這個泡沫是不是破裂了？出現了很多的負資產，對宏觀經濟有很大的影響。這種硬結果是不是出現了？實際上我個人認為還不是這樣的情況，它實際上就是在宏觀調控的作用下，它是一個調整過程。這個價格也沒有出現香港在亞洲金融危機以后出現70%的下降，或者是日本在80年代末、90年代的時候出現了完全的下降，將一年的國民經濟都下降了。我們的宏觀經濟基本面還是比較好的，盡管一些城市出現了房地產價格的下降，但是我們看到整個的房地產市場投資保持了30%的增長速度，這個還不能認為是泡沫的破滅，只是市場從熱潮到理性的調整。這個時候隻要我們對市場引導得力的話，基於我們對市場需求的旺盛可以實現一種軟著陸，而並非是一種泡沫的破裂。 

　　[寒碧]：即使目前房價有所下降，多數群眾仍難以負擔，政府有沒有採取更有效的措施將開發商的暴利還給百姓？ 

　　【王鋒】：我對這個網友的觀點我是比較認可的。就是說房價出現下降，特別是一些地方採取了目前所謂的“救市”的措施，但是老百姓仍然對這個不認可。為什麼？就是房價目前的基數還是非常高，還是很多老百姓買不起房。這種情況跟我們這兩年房地產市場不正常的發展是有密切聯系的，特別像深圳、北京這些主要的城市，大概兩年多的時間房價翻了一倍，這個跟老百姓的收入差距非常大，特別是一些城市老百姓買不起房。這個過程當中確實是需要房地產按照價值規律有一個調整的過程。兩年多翻了一倍，比較大的漲幅以后自然會出現較大幅度的回落，那麼與大多數的老百姓收入水平相吻合才可以讓他們買得起房。現在交易量的下降和價格的下跌和這個有關系。發展商也是有暴利的，這個裡面因素非常的復雜，現在整個房地產市場目前這幾年有一種高檔化、投機性這種特征比較明顯。像深圳這樣的城市，2005年到2007年兩年多的時間房價翻了一倍，這裡面有相當多的一部分是投機者，因為房價短時間可以升值，炒作一把就可以賺錢。房地產市場本身民生性的特點就難以得到體現，使得中等收入的老百姓買不起房。同時部分發展商也是介入這個過程，參與了炒作房價，把房價炒的很高獲取暴利。這個地方更核心的問題應該認識到房地產市場在我們中國這種特殊的國家、特殊的背景下，那麼它更多的應該是關注到民生的問題。如果說中國的房地產市場都是給少數的富人炒作的，那麼普通老百姓很難進入市場，而且中國又是人多地少資源非常緊缺的國家，大多數的城市資源非常的緊張，老百姓收入還比較低，所以房地產市場不能是一個投機的市場，這個過程當中要更多的體現出民生性，這個時候需要政策來引導它。 

　　[明天]：嘉賓，你如何看待美國政府接管“兩房”？

　　【王鋒】：：“兩房”這個事情，因為美國的房裡美和房地美，是美國對於普通市民扶持他住房貸款的一個很重要的兩個機構，他佔全國的份額50%以上，他大多數的貸款是給中等收入、中低收入的。這兩個機構破產以后，會使相當多的從事住房貸款的個人或者是家庭出現物價可歸的情況。現在政府接管“兩房”，對於普通老百姓還繼續在現有按揭的房屋當中住下去，這是個很重要的事情，就是關注民生很重要的政策。同時政府接管也是對於保持經濟正常運行的一個很重要的手段。如果美國政府現在不干預的話，會造成金融危機，現在“兩房”衍生了很多的副產品，那麼如果破產以后，會造成全球市場的混亂。美國政府現在無論從關注老百姓的住房，還是保持整個全球經濟的穩定都是很有意義的事情。 

　　[經濟觀察]：請問嘉賓，你認為我國住房政策存在哪些不合理因素？根源是什麼？ 

　　【王鋒】：我們目前從最近兩年多的宏觀調控，甚至從最近十幾年房地產市場的發展歷程，我們可以看到我們從原來計劃經濟體制下的住房，完全是一種沒有價值的資源。那麼逐漸開始體現它真正的經濟價值。因為它是隨著我們市場經濟體制的建立體現出它作為一個商品，作為老百姓個人財產真是的價值。那麼這個不但是在十年多房地產市場發展過程當中，由於我們比較多的強調它的商品性。而對於這個住房本身的民生意義，應該說在這個過程當中還是認識的不夠清楚。所以說在十多年的發展當中，房地產市場茁壯的發展形成了一些高檔商品房，也形成了房地產市場本身在市場價值規律作用下出現了不同時期波動的狀況。那麼同時它這種商品性的體現，也使得它始終是追逐經濟利益的高位，向最大利益化體現。這種價值、價格不斷的上升，也使得很多普通的居民購房出現了困難，這個過程當中我們在2007年以后，國家對我們的住房政策開始反思。我們從計劃經濟到市場經濟，如果完全靠市場經濟運行，中間也有市場經濟失靈的問題。因為它總是向價值最大化運行，所以中國的住房政策從2007年以后逐漸形成一條主線，就是我們要針對不同的收入結構、不同的收入水平採取不同的住房政策，來給城市的居民。那麼這樣的話就有一個問題，就是要合理的區分不同收入的居民，採取不同的住房政策。國外對於大多數的低收入或者是生活很困難的家庭都採用了廉租房的模式，他們國外叫社會出租房，都是很低的租金或者是不要租金就給了低收入群體。還有一個是對於高收入的群體，基本上是通過市場。政府一般干預的很少，那麼大多數特別在發達國家一般是鼓勵中產階級，因為這個是社會的一個支柱。那麼這樣的話對於大多數的中產階級採取的是政府扶持性的住房政策，就是我可以給你補貼，我可以降低利率。我也可以採取較低的稅收，通過多種補貼方式，就是財稅的補貼、減免這種方式，還有金融的支持來鼓勵他們去買到適合自己收入水平的住房。但是不同國家處理得方式和採取的手段是不一樣的，新加坡資源比較緊張，人口也非常多，所以他們是政府給予支持很多，就是通過租屋的方式給大多數群眾安排他的住房。那麼多數國家採取的都是通過貨幣、財政、稅收等補貼的方式、減免等等一些方式，來使用不同收入階層讓他買得起住房。我在新加坡當時考察的時候，他牆上貼的“安的廣廈千萬間，大批天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山，”讓我感覺到我們最終的目的就是讓不同收入的家庭能夠居者有其屋。那麼怎麼讓居者有其屋呢？就是在不同的情況下採取不同的方式，讓他買得起、住得起自己的住房。今后我們的國家政策也會逐步向這個方向邁進，就是對不同的收入群體有不同的住房政策來扶持他。