牛凤瑞、牛刀谈楼市趋势与中国房地产业的前景

2010年05月26日19:31  

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社科院研究员牛凤瑞、“地产三剑客”之牛刀做客强国论坛

  编者按:2010年5月26日13:30,中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员、中国城市经济学会副会长、住房建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞做客强国论坛,以楼市趋势与中国房地产业的前景为题与网友进行在线交流,中国房地产著名评论家、“地产三剑客”之牛刀也书面回答网友提问。

     【访谈全文】  【图文直播】  【访谈预告】

  ■如何评价这次调控的效果?

  [想唱就唱]:你如何评价这次调控的效果?近期进入政策中空期,你觉得下一步楼市将是牛市还是熊市? 

  【牛刀】:这次调控是雷声大雨点小,不会有什么实质性的作用。原因就是我刚才讲的,中央政府在住房这么大的问题上,并没有直接面对民生,而是陷入了开发商布下的陷阱,在市场的所谓供求关系上大做文章,出台的是抑制需求的政策,而没有去改变住房体制,直接改善供应。只要把普通城市居民逼进开发商设下的陷阱,而开发商可以采取垄断、掠夺、欺诈、暴利和暴力种种手段,买房人就是中处于弱势,就始终谈不上公平、合理和正义。 
  目前我们看见的一线城市成交量大幅萎缩,是一个长期的现象,但是,体制没变,开发商就不可能大规模降价。但是,开发商也很危险,他们搞的这一套也不可持续,方向有两个:一个是继续炒买炒卖哄抬房价,那中国房地产面临的是彻底崩盘;还有一个方向就是回归民生,让房价回归到合理的价位,开发商只是规模缩小,市场将变得理性和健康。 
  不管政府采取什么措施,中国楼市将步入一个漫长的熊市。全国房地产的销售总额,包括经济适用房在内,一年只能维持3万亿的规模,房地产如果崩盘,那在销售额上的体现就是不到2万亿,非常萧条。而且,10年之内都不可能放大销售总量。开发商想继续维持这种暴利,已经没有那种环境了。 

  【牛凤瑞】:首先看看这次宏观调控,宏观调控的主要目的是房价,或者是遏制房价的较快上涨,遏制房价的较快上涨,这不等于房价绝对值的下降。这次政策目标是这样的,作为一项政策出台和发挥效力有一个滞后期,现在仅仅是一个多月,这个效力什么时候发挥,我估计几个月以后。现在市场的变动,交易量下降,交易量清淡,是不是预示着房价绝对值下降?我不排除这样的可能,但是这种下降的幅度不会很大,也不会像有些人估计得那样30%、50%。 [详细]

  ■房地产是否应该成为支柱产业?

  [丛林漫步]:你如何评价中国房地产业的前景?房地产作为支柱产业,你觉得还能持续多久? 

  【牛凤瑞】:我一直讲中国房地产业的发展购销两旺这种繁荣是持续几十年的“春天”,中间有人用“拐点论”、“严冬论”,我始终是不用这个概念的,中国或有调整,我们把它认为是一种“倒春寒”,在整个“春天”的大趋势下,房价的涨涨落落,以及房地产交易的清淡和火爆应该是交替性出现的,因为我们处在这个阶段,就是住房需要量的大量增加,新增住房大量的增加。同时,我们原来的基础比较差,原来的住房存量质量比较低,各方面配置也不大好,还有一个更新改造的问题,特别是危旧房改造,任务也是非常重的。所以,造成房地产市场从供给方面来说,我们具备了大规模增加有效供给的能力。从需求来说,人们改善性的需求,基本的城市化实现的生活需求,以及危旧房改造的需求,实现工业化,对于工业厂房、商业用房的需求,几种用房需求的叠加造成了房地产市场的旺盛。 
  支柱产业能持续多久?对它是不是支柱产业,我不大关心。因为一个产业在整个社会结构中,或者在国民经济中发挥什么样的作用,是客观的,你给它戴的什么帽子,给它什么称号,那是另外一个问题,当然给个支柱产业也未尝不可,不给的话,也没多大影响,因为它的作用是客观的,而不以学者的判断为转移。看看发达国家的房地产业,或者建筑业,这两个之间有区别,有很多重叠的地方,一直是作为他们重要的一个产业部门。比如中国要实现城市化,80%以上的人住在城市,我们的城市未来房屋建筑面积大概达到800到1000亿,如果我们每年有1%的更新,每年我们就需要建造11亿以上的房子,如果高于1%的更新和改造,可能十几亿以上。所以,即使我们实现了城市化,实现了现代化,我们的房地产业、建筑业也好,恐怕还是我们重要的产业部门。 

  【牛刀】:我刚刚已经说了,中国的房地产业要步入长达10多年的熊市。把房地产业当做支柱产业,是决策的失误,迟早要纠正过来。日本宁可把色情产业当做支柱产业之一,也不把房地产当什么支柱产业,就在于房地产业对经济的破坏性比对经济的拉动性更强。[详细] 

  ■牛凤瑞:房子贵有贵的道理,有贵的一个阶段性

  [铁饭碗时代落幕]:两位嘉宾,美方迅速承认中国市场经济地位,这个消息对房市有影响吗?哈哈。 

  【牛凤瑞】:我认为,美国不到最后不会给中国这个理由,他会尽量实现他自己的收益最大化,看你中国政府能够给他回报,或者有多少让步能够获得他所谓的承认。我个人认为,中国要发展既要考虑发达国家对我们的一些认识,同时还要有自信心,自个儿该怎么干就怎么干,不要老看发达国家的眼色去行事。话又说回来,他承认我们更好,不承认我们,我们还得干,还得发展。[详细] 

社科院研究员牛凤瑞做客强国论坛


中国房地产著名评论家牛刀做客强国论坛

(责任编辑:李伟)
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