顾云昌、陈国强谈住房制度改革

2010年05月27日13:58  

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顾云昌、陈国强做客强国论坛

  编者按:2010年5月27日10时,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、北京大学房地产研究所所长陈国强做客强国论坛,以“住房发展模式转变与住房制度改革”为题与网友进行在线交流。

     【访谈全文】  【图文直播】  【访谈预告】

  ■出台住房保有税是未来市场的一个重要方向

  [登泰山而小鲁]:征收房产税是不是下一轮改革的措施之一?嘉宾如何看待房产税征收这个议题?

  【陈国强】:房产税的问题是最近一段社会各界非常关心关注的问题,前一阶段重庆和上海有关方面分别就房产的特别消费税和房产保有税,有过一些说法,基本上都是跟房产税有关的。当然,最近税种还没有出来,还在研究和酝酿当中。何时出台还有待观察,但是,房产税是我们房地产市场,也是未来我们城镇居民可能要面临的一个现实问题。房产税尽管不等同于物业税,可以说是物业税的一个过渡形式。但是它也是房地产保有税的一种形式。 
  我个人的理解,未来即将出台的房产税,可能是原来国务院在1986年出台的《城镇房地产税暂行条例》基础上一种改革的形式。过去的房产税主要针对的是经营性的房地产征税,居民自住的非经营性的房屋是免征的,也就是说过去的住房是免征房产税的。经过十多年的住房制度的改革,特别是最近几年房地产市场的快速发展,住房的消费属性和它的投资属性都非常明显的体现出来。特别是住房的投资属性日益明显,部分城市出现了比较明显的投资投机性的需求。多套房产这种现象也越来越多。为了抑制一些部分城市的房价快速上涨,更多的体现社会公平的原则,出台针对多套房产的房产税已经成为一个现实课题。当然,征税的对象、范围以及标准如何确定,还有待研究。但是,对于出台住房保有税,应该是未来住房市场的一个重要方向。[详细]

  ■保障体系的完善将影响“以房养老”的传统观念

  [网友一天一地一广仔]:谈到住房改革,你们对“以房养老”是什么样的看法? 

  【顾云昌】:有位老人跟我说过,什么叫房子?房子就是哑巴儿子。在我们中国的传统当中,的确是用房子养老的,比如我可以出租获得租金,用租金来养老。这种情况是中国的传统,当然也是现在保障体系完备的问题,如果我们保障体系完备了,可以用养老金来养老。实际上,这种情况是客观存在的,我们这几年房价上涨速度很快,买了房子增值,他感觉到养老也够了,也是中国为什么老百姓都想买房,而不是想租房,有这个原因在里面。随着我们保障体系的完善,养老模式的更加完善,“以房养老”的概念可能会受到影响。 [详细]

  ■中国房地产“钱松地紧”

  [网友远文]:这两年房价上涨过快反应了房地产市场什么问题?你觉得今后应在哪些方面进行完善和改革?

  【顾云昌】:在我看来,房价上涨过快的原因主要是供求关系决定的,决定房价的因素主要是供求关系,或者说是由于供不应求造成了房价上涨。这是第一。第二,为什么供不应求?首先是供应总量的不足;其次是需求的总量很大。我们中国现在两方面的原因都有,用的话来说,中国的房地产的问题可以用四个字来表述,就是“钱松地紧”。 
  “钱松”讲的是这几年的流动性过剩,货币扩张,从2004年以后,流动性过剩问题逐步显现出来,2007年是一个高峰。这一次全世界刺激经济,中国刺激经济,又造成了大量扩张,M2和GDP之间有很大的差异,通货膨胀的现实是客观存在的,钱多的情况下货币肯定要贬值,一句话,流动性过剩导致了钱多,而这个钱从中国或从世界各国的情况看来,都会流到资产市场,一个是楼市,一个是股市,去年的时候股市涨了,楼市涨了,正是我们货币扩张的情况,今年股市退了,流动性过剩是导致房价上涨,或钱松的一个原因。 
  我们看到近年以来,无论是财富阶层的钱,还是中小企业家的钱,还是大企业的钱,都纷纷流向楼市,流向房屋市场,流量土地市场,我们看到了财富阶层的钱流向了房屋市场,看到了中小企业家的流向房屋市场,买房,这导致了地价房价上涨快的需求原因。 
  “地紧”是造成我们供应量不足的主要原因,我们过去若干年,平均每年城市住宅用地供应量大概54000多公顷,这个土地够不够,大家也存在着分歧,实际上我们的土地供应是不足的,由于我们对土地收紧了,我们的宏观调控当中收紧了地根,收紧了银根,也必然会影响到土地的供应量,更主要的是我们人多地少,我们在保护18亿亩耕地的情况下,不可能把更多的土地转化为建设用地,再加上现在农村的建设用地还不能流转成城市的建设用地,所以造成了城市建设用地的一个高度紧张,包括房地产高度紧张,由于土地供应量的相对不足,造成了住宅供应量不足,这样就造成市场供不应求,供不应求就会提高房价,房价提高了会有更多人投资,形成了这样的恶性循环。 [详细]

  ■要稳定房价又要稳定增长

  [网友余乐]:嘉宾,房价高是不是个伪问题?有必要搞得这么大吗?是不是媒体记者大多是八零后的原因?

  【陈国强】:我个人的理解,房价高不是一个伪问题,是确实存在的一个现实问题。特别是在一些部分城市,房价过高、上涨过快的问题,已经不单单是经济问题,也是基本的民生问题,甚至已经上升为政治问题了。我们看到像北京、上海、广州、深圳这样的一线城市,房价水平的整体偏高,已经严重制约中、低收入人群住房问题的解决。很多在这些城市生活工作的白领,现在提出了逃离北、上、广的口号,其背后的一个基本现实就是这些城市的房价水平过高,难以圆他们的住房梦想。 

  [网友船山石]:嘉宾,你如何理解温总理视察天津时所讲的“两难”,是不是楼市政策松动的先兆?

  【陈国强】:前一段我们看到了温家宝视察天津时所提到的宏观经济调控面临的两难”选择的谈话,当然,各方面对此的解读不尽相同。我个人的了解,“两难选择”和“两难困惑”的问题,对于房地产市场当中的相关主体而言,可能的确都是存在的。像对于地方政府来说,是否尽快出台地方细则?出台怎么样的地方细则?可能地方政府面临的“两难选择”。那么,对于金融机构和商业银行来说,如何把握信贷政策的尺度?是从严还是从宽来执行、落实?可能是商业银行面临的“两难问题”。对于,房地产开发企业,在目前的政策环境下,要不要调整经营策略?特别是价格策略?要不要降价?降多少?什么时候降?可能是他们的“两难问题”。对于购房者来说,现在该不该出手买房?是他们的“两难问题”。对于投资者来说,该不该卖房?是他们的“两难问题”。 
  所以,对于不同的市场主体,在目前这样的特殊时期、特殊的政策环境下,的确都面临着各自的“两难选择”问题。那么,温总理的这个说法,不能够简单的理解为政策松动的信号。我们需要正确的加以理解。[详细]

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌做客强国论坛


北京大学房地产研究所所长陈国强做客强国论坛

(责任编辑:李伟)
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