人民网>>强国社区>>嘉宾访谈>>强国论坛 2006年04月20日17:03


“促进房地产业健康发展”网上座谈会

座谈会现场

  [编者按] 中央宣传部宣传教育局会同有关 部门,于2006年4月20日(星期四)9时在人民网举行“回顾‘十五’辉煌成就、展望‘十一五’美好前景”网上系列谈第五场——“促进房地 产业健康发展”网上谈活动。座谈会重点围绕“十五”时期我国房地产业取得的成绩、当前我国房地产业面临的形势、“十一五”时期为促 进房地产业健康发展采取的政策措施等方面进行深入讲解,并回答网民提问。出席座谈的嘉宾有:建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉、国 家发展和改革委员会价格司副司长戴冠来、财政部综合司副司长苑广睿、国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋、中国人民银行研究局副局 长张涛、国家税务总局政策法规司巡视员丛明、中国银行业监督管理委员会银行监管一部副主任沈晓明。  

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“促进房地产业健康发展”网上座谈会主题宣讲部分  

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住房价格问题仍然是社会关注的热点

[李晓军] 围绕经济社会生活当中的重大问题,围绕干部群众广泛关心的热点问题,分析形势、讲解政策,是我们 组织举办网上谈的一个重要目的,房地产业是国民经济的支柱产业,房地产的发展是否健康,事关经济社会发展,事关人民群众的切身利益, 十六大以来,党中央、国务院把对房地产市场的宏观调控作为一项重要工作来抓,建设部、人民银行等七部门联合发出关于做好稳定住房工作 的意见,提出和实施了稳定住房的措施。同时我们注意到房地产业的健康发展问题,尤其是住房价格问题,仍然是社会关注的一个热点。

“十一五”期间要实现居民居住条件的较大改善

[侯淅珉] “十五”期间,城镇住宅建设和房地产业取得重要成就。一是居民居住条件有较大改善。全国城镇住宅 年均竣工面积5.73亿平方米(包括城关镇以外的建制镇约为7.2亿平方米)。2005年城镇人均住宅建筑面积达到26平方米,比2000年增加5.7平 方米。2004年,城镇住宅成套率82.4%;户均住宅建筑面积79.2平方米;户均成套住宅套数0.84套;住房私有率80.8%,居民住房自有率70%左右 ,房屋成为居民家庭最主要的财产。新建住宅综合品质较大提升,旧住宅区环境整治开始起步。

对房地产价格和房地产投资的调控不能放松

[戴冠来] 前天我看了一下网上的问题,对各位网友表示感谢。今年以来我们国民经济继续向一个良好的方向发展 。整个经济增长速度保持比较快,物价这几年比较平稳,经济结构也进一步优化,我们房地产的价格从上升比较多,到现在上升的幅度有所回 落,从2004年商品房的同比上升幅度是9.7%,到今年一季度已经到了5.5%。在商品房的价格上浮回落的情况下,大家也知道,网上一些网友提 出,这些价格的绝对水平还是在上升的,每一个月还是比上个月价格还在上升。今年1月份比去年12月份上升了0.8%,也就是居住的商品房的价 格。2月份比1月份的上升了0.7%,3月份比2月份上升0.5%,这个价格在一个比较高的位置上不断上升。所以我们还要继续对房地产价格和房地 产投资进行调控,不能放松。

房价上涨存在投机炒作成份

[苑广睿] 目前我们国家税收体 制在住房的购买环节有契税。销售环节也有一些营业税、土地增值税等等。税种比较多。但是在住房“保有”环节这方面的税负比较轻。一些 相关的政策,仍需要进一步完善。为此“十一五”规划中明确研究开征物业税,也就是不动产税,目前我们财政部门正在积极研究推进这项措 施。我想这项税收的推进,对调节房地产价格;对于解决房地产存在的空置率过高的问题,进一步优化住房结构,包括对于调解整个收入分配 都会有一些积极措施。另外这项税收从国际的惯例来看,是一项地方性的税收,所以地方政府也会得到比较稳定的财源。 从财政支出方面,我 想重点要解决低收入家庭的住房困难问题。进一步完善低收入家庭的住房保障政策。积极探索经济适用住房的过渡化试点。与廉租制度结合起 来统筹好。建立完善以租金补贴为主,实物配租为主的低收入家庭的长效保障机制。

土地供应总量能够满足房地产开发的用地需求

[吴海洋] 完善市场信息检测、分析和发布制度,继续加大对重点地区级城市的土地供应、低价的动态检测力度,及时把握市场动态,充分利用中国土地市场网和全国城市低价动态检测系统网络平台及有关媒介,及时准确地披露土地供应计划、供应结构、供地方式、土地价格等反映市场行情的基本信息,提高土地市场透明度,充分发挥信息对市场的引导作用,引导理性投资和理性消费。“促进房地产业健康发展”也是国土资源部门一项重要职责,但是土地供应政策也要和财税政策、金融政策以及规划管制等等相互配合,才能更好的发挥作用,所以我们将积极配合有关部门进一步发挥好土地供应的调控作用,为稳定当前的房价价格,促进房地产的健康发展做好工作。

房地产相关税收政策一直不断完善

[丛明] 我们知道房地产业是国民经济发展的支柱产业。同时也关系国计民生,与老百姓的利益息息相关,所以保持房地产业的健康稳定发展。在党中央、国务院的正确领导下,税务部门和有关部门都高度重视,一直注重、及时并不断完善房地产相关的税收政策。1998年至2002年在我国经济面临通货紧缩趋势影响的情况下,为鼓励居民住房消费,培育新的经济增长点,我们出台了房地产税收优惠政策,主要是对个人销售居住一年以上的普通住房免征营业税,未满1年的按差额征收营业税;对个人出售住房一年内再购房的,其出售现有住房应交纳的个人所得税,视其重新购房的价值全部或部分予以免税;对个人购买普通自用住宅,暂减半征收契税,对个人销售普通住宅暂免征收土地增值税等。

适时调整房地产贷款利率及首付水平

[张涛] 2005年3月17日,中国人民银行出台了调整商业银行个人住房贷款的有关政策(银发2005 61号)。政策主要包括:一是调整个人住房贷款利率。取消商业银行自营性个人住房贷款的优惠利率,将自营性个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平,调整后的自营性个人住房贷款的基准利率是:1-3年期(含3年)为5.76%,5年期以上的6.12%;人民银行对商业银行自营性个人住房贷款的利率上限放开,商业银行可以根据自己的贷款信用来决定下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,从执行效果里看,大部分商业银行一般都选择0.9的下限。商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点,其中5年以下贷款由现行3.78%年利率调整为3.96%,5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

房地产投资主体多元化发展的速度明显缓慢

[沈晓明] 随着房地产市场调控力度加大,我国银行业金融机构积极贯彻宏观调控政策措施,调整房地产信贷结构,为促进房地产业的健康发展、稳定房价发挥了积极作用。 房地产信贷增长持续回落。截止到去年末,银行业房地产贷款余额3.07万亿元,占银行业全部贷款余额的七分之一左右,比年初增加4382亿元,比上年增长16.7%,增幅比上年同期回落10.8个百分点,比过去七年平均增速低20多个百分点。 房地产信贷结构进一步调整。去年,商业性房地产开发贷款余额2.8万亿元,同比增长16.1%,增幅比上年回落12.6个百分点。其中,房地产开发贷款余额9141亿元,增长17%,与上年基本持平;个人住房贷款余额1.8万亿元,增长15.8%,保持了2004年4月以来的增速下降态势。

“促进房地产业健康发展”网上座谈会答网友问部分  

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住房保障制度特别要强调现阶段城市政府的责任

[侯淅珉] 从总体来看,这些年住房保障制度的建设,滞后于住房市场化的进程。刚才说到廉租住房制度建设,还处于刚刚起步阶段。有70个城市没有建立这项制度,已经建立这项制度的城市,仍存在资金不落实、覆盖面低等一系列问题。目前我国住房保障制度建设有四个方面的主要任务:第一个是健全保障体系,实现公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度之间有机的衔接。另外一个含义,就是要实现需要政府保障的家庭都应该纳入这个范围。第二个是完善政策。公积金制度完善的方向是更好的发挥其在解决中低收入家庭的住房问题方面的作用。经济适用房的完善方向,是实现租售并举,和实现方式的改革。廉租住房主要是扩大覆盖的范围。第三个方面是提高保障水平。第四个方面是强化政府的职能保护责任。特别强调现阶段城市政府的责任。在发展房地产市场的同时,政府在房地产方面工作的重点是解决低收入家庭的住房问题。低收入家庭的问题要从整个保障体系建设方面全面考虑。更多的强调加快推行廉租房制度,扩大廉租房覆盖范围,使更多的家庭能够通过这项制度改善居住条件。同时积极发展租赁市场。

要重点发展普通住房和经济适用房

[戴冠来] 从国家发展改革部门的角度,对于经济适用房建设和销售,满足广大消费者需求,我们主要从这几个方面考虑的。 一个就是继续搞好宏观调控,保持宏观经济政策的连续性。解决在宏观经济中出现的新问题,今年以来,一季度,有一些经济指标我已经说了,就是我们的经济增长速度还是较快,物价比较平稳,经济结构进一步优化,但是也出现了一些新的问题,就是在一些地区,投资又出现偏快的问题。一、二月份城镇的固定资产投资增长了26.6%,比去年同期还快2个百分点。对于货币投放问题,也出现了一些偏差。主要是外汇贷款偏多。银行的贷款增长速度也稍微高一些。对于这种情况,会不会使得经济进一步造成新的需求过旺,造成房地产需求过剩,进一步拉动房地产价格上升?这个我们应该放心。对于新的问题,我们应该及时关注,继续实行稳健的货币政策和财政政策,保证经济平稳的发展。

房价居高不下会产生诸多方面的问题

[苑广睿] 因为这些问题从一个角度上来说,是国家一个宏观的、非常大的问题。应该说房地产业是我们国民经济发展的一个支柱产业,在许多主要工业化国家也是如此。比如美国、澳大利亚。对于拉动内需确实是有很大的作用,比如从投资方面来看,现在我们国家房地产开发方面投资占整个固定资产投资比重有18%。 第二从消费角度来说。现在购买住房是消费非常重要的一块。 再有房地产业应该是一个产业链非常长的产业,对于其他产业的关联度非常之高。比如说,我们国家现在房地产业发展非常迅猛,对于一些原材料相关的产业影响非常大。比如水泥,我们国家水泥的消耗量占世界总的消耗量40%以上。所以这样的话,对于整个相关的产业也会有很大的影响。

对建设用地统一管理,有利于政府对土地的利用

[吴海洋] 并不存在着政府通过实现对于房地产开发用地的垄断,把行政成本转嫁给老百姓的问题。事实上,通过这几年改革开放以来,推行土地的有效使用里推动土地市场化的合作,政府也获得了大量的土地收益,这部分土地收益对于加强城市的建设、改善城市的面貌,特别是改善老百姓的生活居住环境发挥了重要的作用。 当然我们也要防止另外一个现象,就是防止一些地方政府,在坚持政府对于土地的集中统一供应的时候,还防止一些地方政府把土地作为经营城市的一个对象,片面的追求“以地生财”。总之他们一个形象的说法叫“爷卖崽田”。

目前涉及房地产的主要税种有12个

[丛明] 据我们初步的统计,目前涉及房地产的主要税种有12个。他们分别是企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、林业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、个人所得税、土地使用税、房产税、城市房地产税。这12个税种就是分别按照征税的环节来划分的,划分为房地产的取得环节、房地产的保有环节和房地产扭转环节。纳税人主要涉及到房地产的企业还有各类型的机构、单位、个人(老百姓)。举一个例子,比如说个人销售房屋,主要涉及到6个税种,即营业税、个人所得税、契税、城市流动建设税、印花税、土地增值税。其中契税是由买房者交纳,一般按照成交价格的3%或5%。

个人住房公积金的贷款利率提高了

[张涛] 总的说来,2005年3月17号人民银行出台了调整商业银行贷款有关政策,其中涉及到调整利率的部分主要是两点,一个是对自营性的个人住房贷款,也就是通常所说的商业贷款,取消了所谓的以前一直实行的商业银行自营性个人住房贷款的优惠利率,把它这个利率的水平和其他同样期限的一般贷款的利率拉平。具体的说,就是一到三年期是5.76%,五年以上是6.12%,这是当时规定的所谓基准利率。在这个基准利率的基础上,我们对上限是放开了,也就是商业银行可以在这个利率的基础之上向上浮动,没有界限。向下我们规定向下浮动的标准,就是最低不能向下超过0.9倍。从执行上来看,商业银行基本上都是向下浮动的0.9倍,大家可以分析一下,为什么只向下浮动,而没有向上浮动,这是一个很有意思的问题。

房地产业离不开银行的强力支持

[沈晓明] 房地产业是资金密集型产业。从我国目前情况来看,房地产业资金主要来源于银行,因此,房地产业尚离不开银行的支持,银行信贷在促进房地产业发展中起到很重要的作用。目前贷款所占的房地产投资来源是53%左右,由过去高达80%以上,下降到目前的企业来源投资的一半以上,但还是可以看出房地产业离不开银行的强力支持。这与发达国家直接融资主导型的经济不同,我国还属于银行间接融资主导型经济,所以银行贷款占全社会融资的80%以上,房地产金融市场尚未形成多元化,比如房地产信托功能单一、资本市场和债券市场等融资渠道发展缓慢,房地产产业基金还未形成,住房抵押贷款证券化刚刚起步,因此商业银行信贷仍是房地产业资金需求的主要供给者,但是由于银行房地产贷款比重过大,直接或间接地给银行贷款造成很大的风险,这也是我们关注的一个问题。

(责任编辑:强国论坛)
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