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解读“国六条”,促进房地产业健康发展
  2006年05月25日13:18 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  长城金融研究所所长徐滇庆(左)、中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东(点击查看大图)

  编者按 2006年5月25日10:00,人民网邀请北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆、中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东做客强国论坛,以“‘国六条’”调控房地产业发展”为主题与网友进行交流。

  访谈全文

  【徐滇庆】:大家好。今天非常高兴能够来到人民网和大家交流一下关于房地产业的发展问题。5月17号,国务院颁布了“国六条”,从而对中国的房地产业的发展开辟了一个新的阶段,这里面有很多东西值得我们认真解读,还有很多政策的设计还需要认真探讨,所以我很愿意和大家就这个问题进行讨论,谢谢大家。

  【江林东】:各位网友大家好!今天非常高兴有机会来到人民网和各位网友交流对于中国房地产发展和“国六条”重大举措的意见,房地产是一个大家都关心的行业,中国发展房地产还处于初期阶段,还有许多问题需要不断地完善和改进,所以这种交流有助于大家交换意见、集思广益,有助于发展我国的房地产业。中央发布的“国六条”对中国房地产的发展意义非常重要。希望今天能够和大家就这个问题充分交换意见,谢谢人民网、谢谢大家!

“国六条”的出台对解决我国住房体系的完整性将起到重大作用

  [不好说就不说嘛]:中国的房地产市场发展是否健康?今后的发展走向如何?

  【徐滇庆】:网友问中国的房地产业是否发展得健康,总的来说,正如“国六条”所指出的那样,房地产业是我们国民经济的一个支柱性行业。在过去的几年中盖了不少房子,取得了很大的成绩,可是房地产市场的发展却并不怎么健康。如果一切正常的话,也用不着“国六条”了。
  在2004年以后房价暴涨,牵扯到了千家万户的利益,对于房地产商所取得的暴利,应该如何分析,房地产业的制度创新是否应该有所突破,这些都是牵扯到我们注意力的地方。从目前来看,我们一定要把注意力从关注增长转移到关注民生福利,要把行政干预转化为制度创新,只有这样我们才能保证房地产业的长期、可持续性的发展。

  [irran]:江主任,前不久出台的国六条对中国的房地产有什么影响?能对这个政策做个评价吗?

  【江林东】:首先中国应该注重的是住房体系,目前中国的住房体系是以市场住房购置系统为主体。一般来说,一个完整的住房体系应该由三个部分组成:第一、市场住房购置体系;第二、市场住房租赁体系;第三、公共住房保障体系。
  由于我国的住房体系目前是以市场住房购置体系为主,所以不能够解决全部的住房需求问题,特别是中低收入的住房问题,从中国的房地产业来看,其主要的市场对象还是住房购置需求,所以目前出现了,中低收入住房难购房难的问题,这次“国六条”的出台对解决我国住房体系的完整性起到了重大作用。
  特别是“国六条”提到了加快城镇廉租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。这样就为解决那些不能通过市场购置体系解决住房的群体提供了解决住房的措施。   那么,第二“国六条”为调整住房供给结构提出了要求,目前房价高的原因其中很重要的一个是中高档住房供给过多,中低档房供给不足,“国六条”提出了切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。
  这就保障了各类住房的供给,满足了各类不同收入阶层的住房需求,有利于降低房价。同时,“国六条”对住房需求也有了倾向性的引导,不鼓励投资性需求,支持自住性需求,通过税收和信贷的手段达到使房地产住房需求以自住型住房需求为主,以满足住房消费需求为主。这样的房地产市场将是合理的、稳定的。在改善需求的同时,改善供给总量,通过有效措施禁止圈地、圈房从而加大了住房供给的总量,有利于降低房价。
  “国六条”最后一条提到了要完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。这将有利于我们对房地产形势的判断和认识,长期以来,许多关于中国房地产问题的争论,大多源自于空泛而模糊的数据,如空置面积、空置率、房价上涨幅度、需求结构等等。这些不准确的信息不但使大众不知所从,也使政府决策常常感到困惑,因此准确的数据是我们认识房地产形势和情况的基础,“国六条”对信息准确的要求将会有助于我们改善房地产的政策,有利于中国房地产业的发展。

政府应该为建立和完善住房体系作出努力

  [170]:徐所好,我和你好象有个共同点:都认为只要办几个地方父母官,,房价就下来了。

  【徐滇庆】:网友说要办两个地方官就把房价压下来了,这么说反应了民心所向,很多老百姓对于地方政府的所作所为是很不满意的,这一点,从“国六条”中也可以很清楚地看得出来。但是仅仅指责和抱怨也并不能全部解决问题。
  我们的目标是要过河,必须要解决修桥或造船的途径,要把房价压下来恐怕不那么简单。当然在房价暴涨中地方官员和房地产商都有不少的猫腻,值得我们去研究并把他们揭发出来,这是我们下一步必须要认真打好的一仗;但是如果谈房价的话,我认为还是要实话实说,第一点、在目前房价掉不下来,其原因是要看中国的资金市场,目前在银行中居民存款余额超过了14万亿,银行存差超过了10万亿,还有大量的外资,由于人民币升值而不断拥入国内。这使得中国的资金市场具有超级流动性。有人说最近股市发展得很好,指数已经超过了1600点,是不是房市上面的资金回转移去股市,从而减低房地产价格上升的压力。从数量来看,目前股市吸收的资金只有1000亿左右,即使保持股市持续上升的态势,到年底顶多不过4000亿,这和现在在国内资金市场上徘徊的大量流动资金相比,还不足以改变超级流动性,因此在北京、上海只要房地产有人出手,价格不太离谱,总会有人来接盘,在这种情况之下,贸然地断言房价会下降,是缺乏理论基础的。
  但是,我们并不是无所作为,目前房价高是土地政策的失误,大家可以想一想,招拍挂之后如果没有任何约束,那么房地产商必然会竞相举牌,把地价越拍越高,如果一个平方米的地价可以拍到5000元,那么卖出去的房子的价格恐怕8000元也挡不住。房地产商心里很清楚,能够买这样价格的房子的人一定是富人。他们一定要大户型,于是在北京、上海新建的住宅大多数都是豪华型住宅。房价自然居高不下,老百姓想买房也买不起,如果我们把土地政策进行修改,在招拍挂之前就明确地规定某些地块建成的住宅,单位面积不得超过60平方米或者稍微多一点,住宅的公用面积和使用面积的比例压到一个较低的标准,然后再让房地产商举牌叫价,那么房地产商心里很清楚,这样的房子肯定是为中低收入家庭服务的,富人是不会住在这样的楼宇里面的。
  他们非常清楚,中低收入家庭的购买力有多高,对于房价自然会有一个估计,扣除了建筑安装成本他们会算出来一个可以接受的地价的上限,超过了这个上限他们非赔本不可。于是,地价肯定就会被压下去,下面跟着的就是房价的下降。如果有了一个较好的土地政策,即使具体的某一套房子价格还在上升,但是在市场上有了大批的价格比较低廉的小户型房子,房价平均指数自然下来了,这样做有利于广大的中低收入家庭购买房子。而且这样做比较容易监督,用不着专家随便哪个人去看一看,就能够知道户型是否符合要求,对于违规的房地产商要惩罚他们也比较容易。
  当然地方政府可能在地价上就拿不到那么多了。好在“国六条”要求各级政府调控房价,能够完成上级的任务在目前对于各级政府官员是很重要的。拿不到那么多地价也只好算了。至于说房地产商可能拿不到盖豪华住宅那么高的利润,倘若他们不想给中低收入的老百姓盖房子,那么就请他们到别的行业去发财吧!中国房地产业还有一个相当长的发展时期,自会有优秀的房地产企业来取代他们。

  [昕笙]:江主任,老百姓没有房住和房价太高有什么直接的关系吗?政府应该扮演什么角色?难道一定要买房住吗?

  【江林东】:解决住房问题不可能全部通过买房来解决。目前,许多发达国家的住房问题也不是全部通过买房来解决的,包括美国、英国、澳大利亚等发达国家70%的人通过买房解决住房问题,其他通过租房和公共住房保障体系来解决。香港的人均GDP2005年为两万三千七百美元,远远高于国内人均一千四百九十美元,但是香港的住房问题是由市场解决50%住房需求,50%的住房需求通过住政府的公屋体系来解决,在公屋体系中通过政府的廉租房来解决了30%的住房需求。我国还处于社会主义初级阶段还是发展中国家,没有能力通过购房解决全社会的住房问题,这也是不现实的。因此,我们要有一个完整的住房体系,包括住房的购置、住房的租赁和住房社会保障系统。
  政府应该为建立和完善住房体系作出努力,这样才能使全社会不同收入的阶层解决住房问题。

  [非如此不可]:请两位嘉宾谈谈廉租房的问题,在这方面北京市有哪些政策?

  【江林东】:目前,国外很多国家包括发达国家都采用不同形式的廉租房措施解决低收入的住房问题。香港就是很典型的一个例子。30%的香港人口通过廉租房解决住房问题。廉租房相对于廉价房的优势就在于廉租房可以循环使用,就是说廉租房的租金将会随着廉租房住户的收入增加而增加,如果廉租房住户的收入超出廉租房的租用标准,那么廉租房的住户就需要退出廉租房从市场上解决住房需求。这样退出的廉租房又可以用于解决其他低收入的住房问题,因此廉租房是解决低收入住房需求的动态措施。廉价房就不同,廉价房一旦售出就不可能回收,即使廉价房的住户的经济条件得到了极大的改善,廉价房就成了该住户的优惠待遇,这既增大了政府不断投入建造廉价房,也是造成社会财富分配的一种不公平。因此,廉租房是公共住房保障体系的主要措施。

房地产问题不仅是个供应问题,也是需求问题

  [Jan]:两位嘉宾好,请谈谈为什么现在的房价,政府越调控,价格越上涨的根本原因及对策?

  【江林东】:首先谈一谈房价上涨的决定因素,从市场的角度上来看,供求关系决定房价的高低,从中国房地产业来看,目前我国的房地产还处于上升阶段,其主要特点是供不应求,经过二十年的改革开放人们的收入有了相当的增高,对改善住房的需求非常强烈,市场的住房供给跟不上需求的增加,因此房价的趋势总体上是上涨。2005年政府采取了宏观经济调控政策,这对于以炒房为主体的上海等少数城市的作用是非常有效和明显的,但是对以自住性住房需求为主体的其他城市来说,作用就相当有限。
  今年年初以北京为代表部分城市,房价快速增长其主要原因有四项:第一、2005年持币待购的那部分住房需求在2006年初开始释放,因而增大了住房需求总量,加重供不应求的情况;第二、由于房价持续上涨一些消费者感到晚买房不如早买房,晚买房价格更高,所以出现了提前消费和过渡消费的现象,并出现了抢购的现象。这样使房价迅猛上涨;第三、城市化带来人口快速增长,如北京2005年新增人口接近三十六万,其中户籍人口增长为一万左右,其余三十五万来自于外来人口,人口的增长加大了对住房需求的总量;第四、城市化使财富向城市集中和聚集,如北京一季度40%的住房为外来人口购买,54%的高档房为外来人口购买,这就说明外来财富向大城市聚集的速度加快程度加重。这无疑增大了住房需求的购买力,因此也是拉高房价的重大因素。
  目前“国六条”提出了,通过税收和信贷的措施,抑制不合理的消费需求,如对购置多套住房加重税收,减低贷款比例,这些措施都会对抑制房价上涨起到作用。

  [青余山2]:嘉宾,我认为,房地产问题不仅是个供应问题,也是需求问题,应从两方面加以解决。

  【徐滇庆】:有网友问房地产问题不仅是个供应问题,还是个需求问题,这个问题非常好。有些人笼统地说要调控需求,且不知道他们到底打算怎么调控。需求可以分作为三类。第一类是正常的需求;第二类是投机需求,第三类是被动需求。三类需求性质不一样,需要采取的对策也不一样。对于正常的需求我们不仅不能打击,还应该鼓励和保护。前些时候有消息说,央行要把按揭贷款的首付比例由20%提高到50%,这个消息就毫无道理,因为设置按揭贷款首付比例为20%的目的是保证银行贷款的安全性。按照正常情况如果房地产贷款首付比例为20%就可以把房贷的不良贷款率压低到0.5%,继续增加贷款首付比例当然可以继续降低房贷的不良贷款率,但是在统计上已经没有意义了。
  可是在另外一方面却压抑了老百姓的正常需求,使得中低收入家庭购买住宅遭遇到很大的困难,这样的政策不分青红皂白实际上是让老百姓吃亏,因此应当区分政策实施的对象分别处理。如果我们已经出现了严重的房地产泡沫经济,房价越高需求越旺,投机活动十分嚣张,那么我们也有可能来通过提高房贷首付来压抑需求,但目前还不是这个状态。
  对于被动需求指的是由于政府拆迁而引起的那么地方政府就应该有计划地来推动基本建设,不要在某一个特定的时间之内大规模地拆迁。把该办的事有计划地分几年来办。
  对于投机需求我们一定要认真对待,因为只有投机需求才能够导致房地产泡沫经济,而泡沫经济一旦产生将可能导致严重的金融危机。我强调过很多次,房地产上出现的问题,即使再严重也是肌肤之疮,而金融危机才是心头大患,我们一定要切断由房地产市场导向金融体系的祸水。投机必定是在交易之中实现的,所以我们要在交易过程之中增加投机交易的成本。具体地来说,就是需要对房地产交易所得征收所得税。既然产业部门都要交纳所得税,那么通过买卖房子谋取的收入为什么不交税?如果房地产市场上交易出现异常状况,那么还应该征收托宾税,这也就是对每一笔交易要增收交易税。通过提高交易成本来抑制投机活动。
  总之,三类不同的需求要求我们提出不同的对策,在实施这些对策的过程中要保护正常的老百姓的需求,从而使得我们的房地产市场变得更加健康。  

[下一页]

(责任编辑:强国论坛)
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