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房地产行业比任何行业都具有公益性
  2007年02月07日21:34 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
 
华远集团董事长任志强做客人民网强国论坛(点击小图看大图)

  编者按2007年2月7日14:30,华远集团董事长任志强做客强国论坛,以“房地产与公益”为主题与网友在线交流。

     嘉宾简介

  任志强 山东掖县人,1951年3月出生。
  1969年1月陕西省延安县冯庄公社插队
  1969-1981年参军,先后任排长、参谋
  1981-1984年任北京怡达公司副总经理
  1984-1988年任北京市华远经济建设开发总公司建设部经理
  1988-1991年任北京市华远经济建设开发总公司副总经理兼华远城市建设开发公司经理
  1991-1993年任北京市华远经济建设开发总公司总经理
  1993年8月至今任北京市华远集团总裁,华远集团公司总经理
  其间1993年3月-2000年4月兼北京市华远房地产股份有限公司董事长、总经理
  2000年5月-2001年9月兼任北京市华远房地产股份有限公司董事长
  2001年12月―2002年12月兼任北京市华远新时代房地产开发有限公司董事长兼总经理
  2002年12月至今兼任北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理

  访谈全文

房地产行业比任何行业都具有公益性

  【任志强】:各位网友大家好!

  [游客]:中央调控房价,为何房价还是只升不降?

  【任志强】:我没觉得中央文件要把房价降下去。所有中央文件都是说要让房价相对稳定,稳定是一个长期发展的重要前提,而大起大落并不是中央想看到的经济发展规律。所以,认为宏观调控目的是为把房价降下去,是对中央文件的一种误解。中央文件是稳定增长,实际上是希望涨幅略有下降,从2004年开始连续三年都是在下降的,虽然下降的幅度也许还不能为市场所满意,但已经可以看到宏观调控在防止房价过快上涨的过程中发挥自己的作用了。如果整个经济在增长,人们的收入在增长,而房价本身不涨,就已经是在下降。房价的增幅低于GDP增长增幅和低于人均收入增长增幅也等于是在下降。

  [一天一地一广仔]:请问任先生,在华远创业这么多年你都有什么感受?你认为房地产商的最大特点是什么?

  【任志强】:我想可能有些误解,华远不只做房地产的公司,我有一篇博客就是告诉大家华远集团是在干什么,房地产只是华远集团的一个部分。早期我们做房地产的时候实际上相当于计划经济的一种做法,应该说最初的都是用基本建设的方法来进行的,在92年之前基本上是政府定价的,也基本上是以政府和团队为主要客户群的。到邓小平南巡讲话之后才适当地做了一些开放,允许非公有制和境外资金成为房地产的主体了,到98年以后才是真正的市场化,因为98年以后才取消了团队购销合福利分房,让个人成为市场中的购买主体。在这之前基本上所有的房地产生产都是按照计划经济生产方式进行的,实际上在98年以后才完全按照市场化的方式来进行生产的。房地产商应该说他的最大特点就是比任何一个行业都具有公益性,在房地产开发的过程中要进行大量的城市基础设施建设。某些人认为开发商只是盖房子,只是在卖房子过程中,体现出来的是开发商在卖城市,因为这些基础设施并不是随着房子进行再分配,但是它留给了城市一个巨大的公益形象。开发商要按照政府的规划去修建大量的城市配套设施,这里面包括学校、商业、邮局、警局,以及垃圾站等各种公共设施。卖完房子以后,这些公共设施并没有随着房子变成私人产品,而是变成了城市中的公用产品,学校也不仅仅为这个小区居民提供服务,它是为整个社会提供服务,而且是一个长久的服务过程。任何一个开发商都要做小区的绿化,这在城市规划中是有明文规定的,但是城市规划中并不规定小区绿化的质量和标准,但是所有的开发商都尽可能地利用小区的绿化来提高生活的质量,提高社区的建筑物的标志。也就是说,当人们享受了小区绿化的同时,这个小区的绿化也在为整个城市和社会创造良好的环境、良好的空气。它并不是一个完全的私有化的产品,而变成了社会公益中的一部分。同时,只有房地产会把城市的文化、城市的艺术、城市的雕塑用一种具体的形象体现出来,成为城市中一个形象。而其他任何社会产品都不具备这样的公益性——比如说中石油、中石化卖的汽油,当汽油燃烧之后会产生很多污染;比如说烟酒产品,它也会产生一些其他的副作用;包括食品也会产生大量的垃圾——而只有房地产实际上是在产品本身之外,也就是说我们所说卖的房子之外有很多附加的城市公益。这些城市公益包括了前面所说的园林绿化配套、市政基础设施以及对城市产生重大影响的一些其他副产品。很多人认为开发商仅仅用盖房子这一部分成本来赚取利润,其实很多的成本发生在房子之外,而房子之外的大部分都应该说是体现于城市公益产品中。所以,从生产行业而言,房地产可能是最能够给城市和社会带来公益性的一个行业。

房价可能还会再涨十年?

  [寺内传人]:嘉宾任志强你好:我不支持你搞公益事情,你是房地产老板,你赚你的钱。而政府收了税自然应该去干公益事情,而不是养人头,养车等。

  【任志强】:CSR,也就是企业社会责任的一个缩写,它实际上最早来源于几百年以前的宗教。大部分宗教都有一个“人人为我,我为人人”的观念,其中有一个宗教教义里特别明确的是,当你做生意的时候你不要影响周边的人,不要在环境、卫生等各方面造成周边人的伤害。在1924年,一个美国人将它变成一个企业的社会责任,希尔顿把它变成企业社会责任,主要讲的这个社会在生产系列之外与周边的人类所需要的相结合,比如遵守法律、遵守道德和道义等等。除了自己生产之外,要融入这个社会,这可能就是最早期关于企业社会责任的一个说法。但是我们知道最著名的两个诺贝尔经济学奖的获得者弗里德曼和哈耶克,都坚决反对企业额外地去承担社会责任。他们从经济学的角度认为企业只有一个社会责任,这个社会责任就是在遵守游戏规则。在法律法制概念的情况下,充分利用自己拥有的资源和能力,去创造更高的经济价值,这就是企业的游戏规则。这恰恰是这位网友所提的,我们现在狭义地理解社会责任的时候,会觉得变成一种财富的分配,社会要求这个企业把自己获得的剩余价值拿到社会上去进行再分配,企业应该不应该这么做?企业有这种社会责任心的时候可以这样做,但这并不是一个必要的义务。现在我们说企业社会责任的时候,更多应该谈到的是企业公民意识。企业公民意识可能包括三方面内容:一个是你有自己的权利,一个是你有自己的义务,一个是你有自己的责任。如果我们拿社会公民来讲,仅仅有义务的就是奴隶,只有奴隶才是完全有义务没有权利,没有责任,仅仅有责任的应该是政府,仅仅有权利的应该是皇帝。作为一个企业社会公民来说应该这三者都有,政府、公民都要尽自己的义务,要纳税,以维持政府的运营,我们要保卫国家,避免外来的侵略,这也是我们的社会责任。同时我们有获得剩余价值的权利,如果仅仅认为企业不是以盈利为目的,没有获得剩余价值的权利的话,那么这个企业社会公民在社会中就无法生存下去,整个社会就无法生存下去。所以,首先应该强调法律强调的企业获得生育性质价值的权利,前提是他必须遵守游戏规则,也就是遵守法律,承担他的义务和他的责任。而只要他承担了法定的义务和责任之后,他已经尽到了他的社会责任。但是不是他还需要对社会进行提供额外的责任呢?完全需要。国外和国内的一个重要差别,在于产权制度,许多国家都是以私有制为基础的,社会捐献、义工、各种捐款都是私有产权决定的。中国是由公有产权向私有产权转化的过程中,还有相当一部分企业是公有产权或者集体产权,或者说并不很明确的一种产权制度。私人可以说我的资产有处置的权利,可以拿出来作为捐献,进行三次分配,但是国有企业实际上管理者无权把属于国有资产的东西拿出来进行三次分配。与其这样做,还不如直接做二次分配,因为国有资产就是政府的东西。因此在这中间确实存在一些差异,实际上大量的房地产企业都在做着本行业工作之外的大量的社会捐助工作。我们知道阿拉善基金里,将近100个会员中,房地产将近占到17个,说明这些企业都在为社会公益事情做自己的努力。也有很多房地产企业参加了各种各样的基金,比如说有一个生物多样化保护基金,专门对环境保护和生物保护作出贡献的,全部都是房地产商捐的钱。精瑞基金也发起了和人口基金会共同做的类似于天使基金的,专门为小孩子解决兔唇手术的基金,类似这样的由房地产企业所发起的各种专业性基金和慈善性基金非常多,实际上是因为各种媒体没有大量的宣传基金和公益事业,而更多地宣传房价过高,因此在社会上传好象房地产企业没有做大量的公益事业。其实房地产所做的大量的公益事业和它行业本身特有的公益性应该被得到社会承认。

  [美到象猪]:房价真的还会再涨十年吗?

  【任志强】:房价从来都是大家关心的问题。在市场中的房价应该是受供求关系所影响的,如果供求关系会被改变的话,供大于求,房价就会下跌,而求大与供的时候,房价会持续上涨。从目前中国的情况看,我们认为供不应求的时间可能会延续到十年以上,一个是中国的政府在严格地控制土地,实际上限制了供应的高速增长。需求并不会因为供给的减少而减少,从需求角度看,我们认为中国恰恰是在处于需求高增长的阶段中。在人口的增长过程中可以看到,中国五十年代的时候是一个婴儿潮的高峰,在七十年代和八十年代分别成为婴儿潮的高峰。大概这个年代的人有2.4亿到2.6亿人,七十到八十年代人目前正好处于两种状态,一类是结婚生子,这类人大部分是刚性需求,另外一类是三十五岁到四十岁之间是改善型需求,而从所有的市场调查中可以看到,最大的购买人群就是25岁到45岁之间,按人口增长的规律大概要延续2020年,人口才会出现下降的趋势。我们认为在这个阶段之内,供不应求的现象很难得到改变。如果供不应求的现象不能很好地得到平衡和解决的话,房价因此而上涨的趋势是非常明显的,但具体到某一个城市或某一个局部的时候,有可能它的供求之间是会发生变化的。比如说某些城市里房屋成套率已经达到1:1,有些城市成套住房已经超过城镇常住人口的两到三倍,但很多地区或者说绝大部分中国的城市成套率的水平都在1以下,从全世界看这个阶段都是房价上涨的阶段。

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(责任编辑:强国论坛)
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