张立群:房价会降下来吗?

2007年08月30日16:54  

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国务院发展研究中心研究员张立群做客强国论坛现场照片

  编者按  2007年8月30日14:00,国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群做客强国论坛,以“房价会降下来吗?”为题与网友在线交流。  

  访谈全文

  【张立群】:各位网友大家下午好!到晚了一点,向大家道歉。

  【张立群】:首先对房价上涨谈一点个人观点,房价上涨背后隐含的是什么?我认为是买房的需求很大,如果没有大量的买房需求,即便房价涨得再高,我想公众也不会对它有很多的关心。 那么买房需求很多政府应该做什么?我认为最重要的是两点:第一保障基本住房供给。所谓基本住房供给就是保障最基本的住房需要的这样一个住房供给。包括现在的廉租房也包括经济适用房,这部分供给我认为应该由政府来提供,由政府来加以管理。那么住房供给的另外一个方面,是要支持房地产企业更好更快地来建房子。那么做到这一点了,就是充分地发挥市场的作用,规范市场的秩序,完善市场的规则。
  那么关于基本住房供给政府现在正在做更大的努力,今年国务院已经发布了一个《支持城镇低收入家庭住房》的文件。这里面谈到了一系列的相关政策和措施,相信大家在政府网站上已经都看到了,我个人理解,它的主要精神是完善和扩大廉租房的制度和覆盖的范围,完善经济适用房的制度,更好地来保障城镇低收入家庭的基本住房需要。 

我不认为政府越管理房价上涨越快

  [jinhuachunmeng]:嘉宾同志:有人说,房地产开发商、地方政府、地产专家、地产方面的媒体相互勾结形成利益共同体是造成当前房地产行业调控不力的根本原因,您怎么看?  

  【张立群】:对这个问题我的基本看法是:房地产的建设、住房的建设最近这些年取得了重大的成就,我们这个城市建成区的面积增加了一倍以上,那么城镇居民的住房水平有了明显的改善,那么这些成就的取得,我觉得和这个房地产企业,和地方政府、城市政府以及其他参与房地产建设和销售的机构,所有这些方面的努力是分不开的。
  当然所有这样一些方面参加城市建设,参加城市住房建设它是在一个特定的机制的引导下进行的,这里面涉及各自的利益关系,而且这种机制这里面有一些规则,确实有不完善的方面,这个导致了利益分配,很多不合理的现象。那么房地产的调控措施,它的一个重要目标是增加住房供给,从这个角度看,怎么样鼓励各个方面建设城市、建设住房的活动仍然是一个重要的方面。
  当然了也要注意完善体制和机制,完善相关的制度规则,杜绝违法违规寻求个别利益的行为,在这方面已经做了很多的努力,比如地方的土地出让金,现在纳入到预算内进行管理等等。
  总的来看我国的城市建设和住房建设,是以市场为基础但是也要依靠地方政府的支持发展的。因为征地、供地这样一些活动还离不开地方政府,而没有土地城市建设和住房建设是不可能推进的。这是一个现实情况,我们的目的是需要更多的城市、更多的城市住宅来满足大家对住房越来越多的需求,所以我们既要着力解决问题,也要把推进城市建设、推进住房建设坚定不移地进行下去。  

  [黄景灝]:尊敬的嘉宾,您好:请问,你认为,是什么原因造成,每一次宏观调控房地产价格都会形成新一轮的涨价潮呢?谢谢。 

  【张立群】:最近几年房地产价格涨的确实是比较多,原因主要是两个方面:第一个就是买房的需求增长太快。第二个住房的建设达不到这样的速度。因为住房的这个产品和其他的工业产品一个重要区别,就是它需要土地,而这个土地很难像其他的这些原材料一样被很快的生产出来,我们在这个城市建设当中,征用的土地有很多是基本农田,那么从保障农业生产的这个基础来看,那就必须要在其他的区域,把这些被占有的农田要补偿开发出来,那么这都需要有时间。如果其他地方的耕地没有开发的时候,那么在这个适宜建设城市的地方,这样一些基本用田就不能够征用开发,所以这就限制了房地产的建设速度。
  再有建设住宅小区需要很多的城市配套的基础设施,包括道路、电力、水、通邮、通商、学校、医院还有其他的一些生活服务设施等等。而这样一些基础设施的建设是需要时间的,从房地产开发企业最近这些年的实践来看,住宅的建设周期一般要5年左右,这样就导致住房的供给增长不可能跟随需求非常快地增长。这种情况导致了住房的供不应求的情况,导致了房价的持续上涨。
  房价的持续上涨又在加剧供求的矛盾,这表现在两个方面:第一个房价上涨会刺激更多的人把未来的买房需求集中在现在释放出来,这样就进一步扩大了对住房的需求。第二个房价上涨这样一种持续的态势,使部分的房地产开发商囤积住房,这样就减少了住房的供给。当然这个无论是买房者还是开发商,这种选择从市场的角度来看,从个人利益的角度来看,都有其合理的方面。但是这样一些做法就使得住房的供求关系变得更加紧张,那么房价的上涨幅度就更高。所以在这样一个大的背景下,最近几年房价涨得确实是很多,针对这种问题政府采取了很多的措施,主要是三个方面:第一个稳定买房需求,特别是严格控制投机性的买房需求。第二个增加住房供给,包括对住宅建设的供地,包括对小户型住宅建设的引导,主要的目的都是在优先的土地上面建设更多的住房。第三个规范房地产市场的秩序,包括对房地产的各种信息披露,提高透明度,包括对房地产开发商的行为进行管理和规范。
  经过采取这些措施,房价上涨过快的态势有所稳定。所以我不认为政府越管理房价上涨越快,这个看法是不正确的。如果没有政府的这些调控措施,我想现在的房价会涨得更高。 

经济适用房的供给和退出管理,我认为是不完善的

  [五洲]:请问嘉宾:您如何评价经济适用房的分配现状?公务员在一场以房子区分贫富的运动中扮演了什么样的角色?  

  【张立群】:经济适用房的供给和退出管理,我认为还是不完善的。第一个经济适用房的供给现在是由房地产开发商来进行管理,由于房地产开发商关心的是住房的销售,所以对于是否符合经济适用房的购买条件把关不是很严格,这就导致了经济适用房的进入管理不完善,导致了该保障可能没有保障,不该保障的被保障。这里面就可能包括有各种社会群体。当然了这里面他关心公务员,各个地方情况不一样,我个人看到的情况并不是公务员在这个经济适用房的购买当中就得到了最大的好处。
  第二个就是在经济适用房的退出方面,现在是持有5年就可以上市交易,这次国务院发布的文件当中,对这个问题专门进行了规范。就是经济适用房在退出的时候,要由政府来回购,而且回购的价格是补偿性的。这个对于解决经济适用房退出环节上的缺陷,这个是有重要的作用的。
  由于这两个方面问题的存在,导致了对经济适用房购买热度非常高,很多买来不是自己住,而是为了增值。随着这个经济适用房制度的完善,我想这些问题会逐步的得到解决。比如在经济适用房的供给方面,今后由政府来把关、来管理,现在一些地方政府在这个方面已经进行了积极的实践,我所了解到的成都市政府最近几年来一直致力于廉租房和经济适用房制度的完善。在这个廉租房和经济适用房的准入方面,不断的加强管理。包括“三级审核”就是街道的居委会、区的房关部门和市的住房管理部门,通过这三级审核之后,还要进行公示。这就保证了享受廉租房和经济适用房的群体,能够符合准入的标准。
  再比如说北京市政府今年以来也在经济适用房和廉租房的准入方面加强了管理,而且也取得的很明显的成效。那么在经济适用房退出环节,国务院文件已经提出了明确的要求,所以那些谋求购买经济适用房增值的人会明显减少。
  所以随着这些制度的完善,经济适用房对中低收入家庭,基本住房需求的保障作用会越来越好地发挥出来。 

  [黎莘]:嘉宾好!有人说现在是藏富与政府,但是政府的公共产品却少的可怜,比如廉租房、经济适用房建设都不足挂齿?你怎么看待这个问题?政府加强廉租房建设和经济适用房建设是不是要扭转这种局面?谢谢。 

  【张立群】:这个现象是存在的。自1998年我国住房制度改革以来,虽然很早提出了廉租房、经济适用房的制度框架。但在实践当中重视程度是不够的,更多地是集中在发展商品房方面,这方面的政府职能确实需要进一步加强,那么前不久出台的国务院文件,实际上就是加强这个方面工作的一个信号,相信未来的一段时间内,对城市低收入群体、对城市居民的基本住房需求保障,政府相关的职能会很快地得到增强。就像在公共教育、公共卫生方面的职能能在不断增强一样。
  当然政府的财力是一个约束,这方面也要考虑量力而行,但从目前的状况看,政府在教育、卫生、基本社保、基本住房保障等方面的工作力度,确实需要进一步加大。 

不能笼统讲房价高是一个城市竞争力强

  [黎莘]:张立群嘉宾,对于房产大鳄所谓的“房价高反应出一个城市竞争力强”问题你如何看?谢谢!

  【张立群】:一个城市的房价高确实表明这个城市的创业环境、资产升值潜力是比较好,正是这样才有更多的人选择在这个城市买房。从这个意义来看,房价的涨势确实与一个城市的成长能力有关系。
  当然也有另外一些方面的问题要考虑,包括所在城市政府对房价的调控能力,在房价稳定方面所做的努力,在保障基本住房需求方面所做的努力,如果这些方面工作没有做好,可能也会导致房价上涨过快。这样的房价上涨更多的是一些消极的作用。对这个城市的经济发展、对这个城市的民生保障都是非常不利的。这两个方面的情况要区别开来做具体方面。不能笼统讲房价高是一个城市竞争力强这一个方面。 

  [要啥自行车]:嘉宾您好,从现实的角度您对“安得广厦千万间,大匹天下寒士俱欢颜”如何理解?  

  【张立群】:我认为实现这个目标最主要的加快住房建设,加快城市建设,有了更多的住房,有了更多的城市也就实现了广厦千万间,也就能够大匹天下寒士俱欢颜。这也正是我们发展经济的根本目的。加快住房建设仅仅靠政府是不行的。原来我们在福利分房的制度下,各个单位自己建房、各个部门自己建房,城市的发展住房的建设效果并不是非常好,住房制度改革就是要引入市场机制,就是要通过市场的作用促进房地产的建设,促进城市的发展。从这个意义上讲,房价的上涨对于增加住房供给、增加城市供给是有积极作用的。
  所以我们现在要努力的重点是通过多种措施,通过体制机制的完善来增加住房的数量,提高住房的质量,增加城市的数量,提高城市发展的水平。

房价未来的走势取决于住房的供求关系

  [再反坏]:请问嘉宾:请问房加何时出现下调? 

  【张立群】:房价未来的走势取决于住房的供求关系,从住房需求看,随着经济的增长、收入的增长,家庭购买能力的提高,会不断的扩大。我们现在人均GDP刚刚超过2000美元,未来到5000美元、1万美元,到2万美元的时候住房需求与现在肯定是大不相同的,但是城市的建设速度、住宅的建设速度是受到一些约束的。特别是资源和环境方面的约束,建设城市需要大量的资源,水资源、能源、各种矿产资源,在这些相关的资源加工生产过程当中,对环境的影响也是相当大的,特别是对于耕地资源的影响是很大的。在这样的一个背景下,城市的建设速度、住宅的建设速度不可能与买房的需求等速增长。这就意味着未来住房供不应求的情况会在比较长的时期内存在下去,当然这是从全国、从总体来做的一个判断,至于某些地区、某些城市、某些城市具体的区域由于各种因素导致一定的时间内房价上涨过快而未来支持这种房价上涨的各种预期发生改变,出现局部的房价回调是有可能的。
  但从全国、从中长期发展的角度来看,房价的总体走势是上升的,从政府调控来看,只能努力的稳定房价上升的速度,而很难改变这种趋势。因为买房的需求不是完全由政府来决定的,住房的供给也不是完全由政府来决定的,所以从这个意义上来说,政府并不能够从根本上左右房价的走势,房价的变化反映的是买房的需求和建房的速度之间的一种关系,涉及到多方面的因素。主要由市场来调节,所以政府的工作是稳定买房需求,促进增加住房供给,从而努力的稳定房价的上涨速度。 

  [棒子面]:对一个发展中的初级阶段的国家来说,相关部门为什么要鼓励开发商盖那么多“高档、豪华”的房子?不是还没达到“小康吗?这是否有悖国情? 

  【张立群】:开发商盖高档豪华的房子,主要是一种针对市场需求的选择,关键是有一些人要买高档豪华的房子,解决这个问题要考虑两个方面:
  第一要通过收入分配政策控制收入分配差距的扩大,规范收入的管理。
  第二政府在城市发展方面,要加强中长期的规划引导,当然高档和豪华房从未来的发展看也包含着很多个性化的选择,政府也不应完全予以禁止。但是从我们国家的资源环境的情况看,倡导节约型、环保型、可持续的消费模式,应该是一个重要的政策方向。 

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