房地产市场投机明显 政府应深化住房民生特质

2008年09月09日14:13  

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深圳房地产研究中心副主任王锋远程做客强国照片(点击小图看大图)

  编者按9月9日10时,深圳房地产研究中心副主任王锋做客人民网强国论坛,以从深圳房地产市场的调整看房地产宏观调控的进一步加强和完善为主题与网友进行在线交流。

  摘要

  ●断供并非是房地产泡沫破裂的前兆

  ●房地产市场高档化、投机性特征明显

  ●“断供”进一步蔓延可能会造成金融危机

  ●房价回落是市场正常波动 并非拐点

  ●政府应该让不同收入水平的阶层都有自己的住房

  ●政府宏观调控应深化住房本身的民生行特质

  访谈全文




断供并非是房地产泡沫破裂的前兆


  【王锋】:各位网友好!今天很荣幸有这么一个机会在人民网,就深圳的房地产市场的形势和宏观调控方面的一些政策措施跟大家交流。 

  【王锋】:深圳房地产市场,应该说这一两年来面临着比较大的波动,这个大家也都比较了解了,从网上、各种媒体信息都了解到了。从宏观面上看,两年多的时间,从2005年到2007年我们深圳的房价是相当于翻了一倍。那么之后在2007年10月份出现了较大幅度的下降,2007年10月份以后到今年的5、6月份下降了将近36%,出现了比较大的波动。在全国的房地产市场当中,深圳也是波动比较大的。一个是率先的出现了交易量和交易价格从高涨到大幅度的下降的过程。从最近的一段时间,国内主要城市的市场来看,应该说很多城市在上半年出现交易量普遍的大幅下降以后,6月份以后纷纷的开始出现价格下降。同时一些城市比如说像长沙、河南省、西安、成都等等一些城市和地方也出台了一些促进市场发展的政策,就是对市场交易量价格的下降,出现冷清、观望的状态下,地方政府出台了一些政策。总体来说就是在房地产市场大幅度波动的情况下,整个今年下半年之后,一些地方开始出现一些类似于所谓的“救市”的政策。这种大的背景下,深圳起到了率先的作用,因为它最早出现了这种情况,往往我们一些网友认为深圳的房地产市场是一个指示灯的作用。从目前的状况来看,事实也是验证了它有这么一个特征。这个是从宏观面上来看,特别是深圳房地产出现的一些问题和大家交流,同时也借这个机会与各位网友就我们全国各主要城市的房地产市场今年以来出现的一些变化进行交流。 

  [寒碧]:嘉宾,你是否认为断供是房地产泡沫破裂的前兆? 

  【王锋】:房地产的全国性泡沫是不是已经出现了破裂?这个是各自的看法都不一样,从2005年到2007年,这一轮的房地产发展热潮是有泡沫的现状。但是这个泡沫是不是破裂了?出现了很多的负资产,对宏观经济有很大的影响。这种硬结果是不是出现了?实际上我个人认为还不是这样的情况,它实际上就是在宏观调控的作用下,它是一个调整过程。这个价格也没有出现香港在亚洲金融危机以后出现70%的下降,或者是日本在80年代末、90年代的时候出现了完全的下降,将一年的国民经济都下降了。我们的宏观经济基本面还是比较好的,尽管一些城市出现了房地产价格的下降,但是我们看到整个的房地产市场投资保持了30%的增长速度,这个还不能认为是泡沫的破灭,只是市场从热潮到理性的调整。这个时候只要我们对市场引导得力的话,基于我们对市场需求的旺盛可以实现一种软着陆,而并非是一种泡沫的破裂。 

房地产市场高档化、投机性特征明显


  [寒碧]:即使目前房价有所下降,多数群众仍难以负担,政府有没有采取更有效的措施将开发商的暴利还给百姓? 

  【王锋】:我对这个网友的观点我是比较认可的。就是说房价出现下降,特别是一些地方采取了目前所谓的“救市”的措施,但是老百姓仍然对这个不认可。为什么?就是房价目前的基数还是非常高,还是很多老百姓买不起房。这种情况跟我们这两年房地产市场不正常的发展是有密切联系的,特别像深圳、北京这些主要的城市,大概两年多的时间房价翻了一倍,这个跟老百姓的收入差距非常大,特别是一些城市老百姓买不起房。这个过程当中确实是需要房地产按照价值规律有一个调整的过程。两年多翻了一倍,比较大的涨幅以后自然会出现较大幅度的回落,那么与大多数的老百姓收入水平相吻合才可以让他们买得起房。现在交易量的下降和价格的下跌和这个有关系。发展商也是有暴利的,这个里面因素非常的复杂,现在整个房地产市场目前这几年有一种高档化、投机性这种特征比较明显。像深圳这样的城市,2005年到2007年两年多的时间房价翻了一倍,这里面有相当多的一部分是投机者,因为房价短时间可以升值,炒作一把就可以赚钱。房地产市场本身民生性的特点就难以得到体现,使得中等收入的老百姓买不起房。同时部分发展商也是介入这个过程,参与了炒作房价,把房价炒的很高获取暴利。这个地方更核心的问题应该认识到房地产市场在我们中国这种特殊的国家、特殊的背景下,那么它更多的应该是关注到民生的问题。如果说中国的房地产市场都是给少数的富人炒作的,那么普通老百姓很难进入市场,而且中国又是人多地少资源非常紧缺的国家,大多数的城市资源非常的紧张,老百姓收入还比较低,所以房地产市场不能是一个投机的市场,这个过程当中要更多的体现出民生性,这个时候需要政策来引导它。 

  [明天]:嘉宾,你如何看待美国政府接管“两房”?

  【王锋】::“两房”这个事情,因为美国的房里美和房地美,是美国对于普通市民扶持他住房贷款的一个很重要的两个机构,他占全国的份额50%以上,他大多数的贷款是给中等收入、中低收入的。这两个机构破产以后,会使相当多的从事住房贷款的个人或者是家庭出现物价可归的情况。现在政府接管“两房”,对于普通老百姓还继续在现有按揭的房屋当中住下去,这是个很重要的事情,就是关注民生很重要的政策。同时政府接管也是对于保持经济正常运行的一个很重要的手段。如果美国政府现在不干预的话,会造成金融危机,现在“两房”衍生了很多的副产品,那么如果破产以后,会造成全球市场的混乱。美国政府现在无论从关注老百姓的住房,还是保持整个全球经济的稳定都是很有意义的事情。 

  [经济观察]:请问嘉宾,你认为我国住房政策存在哪些不合理因素?根源是什么? 

  【王锋】:我们目前从最近两年多的宏观调控,甚至从最近十几年房地产市场的发展历程,我们可以看到我们从原来计划经济体制下的住房,完全是一种没有价值的资源。那么逐渐开始体现它真正的经济价值。因为它是随着我们市场经济体制的建立体现出它作为一个商品,作为老百姓个人财产真是的价值。那么这个不但是在十年多房地产市场发展过程当中,由于我们比较多的强调它的商品性。而对于这个住房本身的民生意义,应该说在这个过程当中还是认识的不够清楚。所以说在十多年的发展当中,房地产市场茁壮的发展形成了一些高档商品房,也形成了房地产市场本身在市场价值规律作用下出现了不同时期波动的状况。那么同时它这种商品性的体现,也使得它始终是追逐经济利益的高位,向最大利益化体现。这种价值、价格不断的上升,也使得很多普通的居民购房出现了困难,这个过程当中我们在2007年以后,国家对我们的住房政策开始反思。我们从计划经济到市场经济,如果完全靠市场经济运行,中间也有市场经济失灵的问题。因为它总是向价值最大化运行,所以中国的住房政策从2007年以后逐渐形成一条主线,就是我们要针对不同的收入结构、不同的收入水平采取不同的住房政策,来给城市的居民。那么这样的话就有一个问题,就是要合理的区分不同收入的居民,采取不同的住房政策。国外对于大多数的低收入或者是生活很困难的家庭都采用了廉租房的模式,他们国外叫社会出租房,都是很低的租金或者是不要租金就给了低收入群体。还有一个是对于高收入的群体,基本上是通过市场。政府一般干预的很少,那么大多数特别在发达国家一般是鼓励中产阶级,因为这个是社会的一个支柱。那么这样的话对于大多数的中产阶级采取的是政府扶持性的住房政策,就是我可以给你补贴,我可以降低利率。我也可以采取较低的税收,通过多种补贴方式,就是财税的补贴、减免这种方式,还有金融的支持来鼓励他们去买到适合自己收入水平的住房。但是不同国家处理得方式和采取的手段是不一样的,新加坡资源比较紧张,人口也非常多,所以他们是政府给予支持很多,就是通过租屋的方式给大多数群众安排他的住房。那么多数国家采取的都是通过货币、财政、税收等补贴的方式、减免等等一些方式,来使用不同收入阶层让他买得起住房。我在新加坡当时考察的时候,他墙上贴的“安的广厦千万间,大批天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山,”让我感觉到我们最终的目的就是让不同收入的家庭能够居者有其屋。那么怎么让居者有其屋呢?就是在不同的情况下采取不同的方式,让他买得起、住得起自己的住房。今后我们的国家政策也会逐步向这个方向迈进,就是对不同的收入群体有不同的住房政策来扶持他。 




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