人民网 >> IT >> 数字生活 >> e论 2003年1月29日15:28


地段、租客、商圈一个都不能少

程  阳

    

    不同的商圈产生不同的写字楼群落,而不同的写字楼群落又吸引着不同类型的企业。一如CBD属于成熟稳定型企业,中关村属于创业型企业,金融街是国有大企业的集散地一样,因商圈的不同,造成了京城写字楼市场三大板块在经营上各具特色。

    正因此,对商家来说,要选择适合自己的写字楼,首先就要选对商圈,其次才是好的物业。反之亦然,地产商也同样要依据不同的商圈特点,定位好租客,最终打造出适合市场需求的写字楼产品。现在的写字楼是实用性的物业,是有特定需求的,所以在宣传的时候不应只做概念,要务实一些。中关村写字楼商会副会长刘志硕曾说,写字楼是服务于区域经济的,是区域经济的载体。此一语道破京城写字楼市场的奥秘。由此分析京城写字楼CBD、金融街、中关村的三地鼎立之势,不难看出,正因商圈有别,三地写字楼才呈现出不同的风貌。

    以国贸、嘉里中心为代表的CBD区域因大量涉外饭店与使馆区的存在,随历史发展,已成为外资企业的首选之地,如今世界500强的企业有半数驻扎于此。CBD写字楼扎堆,白领多,香港人、外国人集中,有很大的需求,而且租价比较高。因此,那里的写字楼规模可观,基础设施、配套,商务服务均十分齐备,质高价高,与国际接轨,力图使入驻大量的外资企业产生归属感。

    相比来讲,金融街因聚集人民银行、保监会、证监会等监管部门,三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行,国内主要大的保险公司,中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业,已基本成为了国家级金融管理中心和国家电信的指挥中心。这些大型国有企业云聚于此,就使这一地区的写字楼呈现出:在规模上难比CBD,但形式上却以满足国人的生活方式和工作方式为主等特点。

    而说到中关村,中关村的写字楼是无法脱离IT的,IT企业可分为:供应商、分销商、系统集成商、区域分销(渠道)商。因创业型企业与成熟大企业并存,导致了其写字楼品种较丰富,难以以一盖全。但值得注意的,其由来以久的电子集散地的特色,更为不可忽视。尤其随鼎好、赛博、科贸等新一代商城相继登场,这一市场的未来潜力绝不可小视。而随这片在未来一两年内将聚集更多IT经销商的商圈的诞生,也必将产生符合这一企业群体特点的写字楼。

    如今,中关村地区就已形成三个经济区域:一是中关村黄庄一带的传统硬件贸易中心,以鼎好电子商城、海龙大厦等新型电子商城为主,是中关村以IT产品分销商为主的中小企业的聚集场所;二是有一定规模与实力的高新技术企业汇聚的技术贸易区,以融科、希格玛等高档写字楼为中坚力量;三是位于中关村南大街、配套成熟的数码新经济商圈,以数码大厦为中心。

    市场进一步被细化之后,不同类型的企业将更加明确自己的选择。例如,在中关村的外资企业和大型分销商就可以选择高档物业:融科、希格玛、中关村大厦等为安家之所,而中小分销商则将首选第一经济区域的写字楼,这就像林立的涉外饭店让亮马桥区域的写字楼成为外资企业聚集的天堂一样,鳞次栉比电子商城也让这一地带无可质疑的成为中小分销的安乐窝,因为历史的积淀,这里已充分形成了他们所需要的商务环境。对于中小型分销商来说,他们是中关村的主流,在选择办公地点时注重地段,注重价格,同时,更为注重周围的商气和人气,这主要是为了跟各卖场出货、订货,结帐等,要紧密掌握第一手信息。相对来讲,鼎好电子商城是一个不错的选择。

    首先,从体现地产价值的首要“要素”——地段来看,鼎好可谓绝佳: 该商城毗临海龙大厦,东临中关村大街,北靠北四环,不仅地上毗邻18条公交线路的交通枢纽,更与规划中的地铁4号线直线相连,可见其位置之优越。而其自在、轻松、自然的购物环境和所提倡“体验式消费”理念,及从国内外IT厂商展示中心、产品交易商场、客服维修中心到商务办公、餐饮美食等配套设施一应俱全的一站式服务,不仅能吸引人流,更能为租客提供良好的配套措施。值得一提的是,在软性条件上更为方便,鼎好将自营物业管理,从而将一绝部分定位于中小型企业的写字楼物业管理差的问题。而自去年10月开盘的火爆到去年底温州人的集体抢购,鼎好电子商城俨然已成为中关村的焦点所在。由此缔造出的品牌效应无疑也会给其写字楼物业带来了增值的潜力。

    据悉,鼎好写字楼已于2002年11月9日封顶,11月11日开始认购,其根据自己的商圈特点,准确进行了行销定位:为电子市场的供应商、分销商、部分中、小企业和对中关村感兴趣的投资人服务。他们的最大需求就是距离电子市场要近,能够及时的掌握市场的动态,掌握第一手的消息,而中关村是北京电子商城的聚集地,北京既是中国的首都,又是中国北方的电子交易中心,所以分销商在北京中关村的密度是全国最高的。

    像一方水土养一方人一样,不同的地段造就着不同的租客和业主。地段与租客的相辅相成,绝不像守着一个地铁口就万事大吉这样简单。要想得到市场的青睐,就必须先搞明白不同地段吸引不同客户,其后才是打造不同个性的产品。在这方面,鼎好虽拥有绝佳的位置优势,但不唯位置论,而是以针对明确的客户群体的行销方针为致胜手段,这将有希望使他在商铺销售火爆之后,在写字楼市场上缔造另一轮销售热潮。


来源:《科学时报·中关村周刊》 2003年1月29日
(责任编辑:王一三)


 
 
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