人民网 >> 经济 >> 行业动态 >> 房地产 2003年2月21日11:14


京城小户型还能走多远

吴海花

    

  日前,读者马先生致电本报称,他的好多朋友都买小户型楼房,有的为投资,有的纯粹是为了住,他对小户型也动了心,又对北京小户型市场不了解,担心自己好不容易攒的十多万元打水漂。他想知道北京小户型的市场情况如何?还存在什么问题,投资小户型要承担哪些风险?其前景能否很乐观?记者走访了有关专家。 

    ■什么是小户型 

    据业内人士介绍,小户型是一个由市场形成的概念,没有统一的规定多小才算小户型。在一份推出主打小户型的楼盘名单上,记者发现,小户型的概念已从年初的15平方米扩大到60平方米。“非常男女”的19平方米和25平方米户型带动了小户型销售的火爆,因此,“小户型”成为楼市中最抢眼的一个概念。 

    ■京城小户型知多少 

    据北京市房管局有关人士介绍,自去年春季房展SO-LO项目一举成功后,北京已先后有非常男女、夏都盈座、东方银座等30余个楼盘打出了小户型概念,供应面积超过100万平方米。目前正在运作和即将上市的小户型项目据调查还将有近300万平方米的供应量。主要是因为开发商抓住了房子总价的概念,用一个较低的总价来冲击目前比较普遍存在的高总价市场,但有关研究中心提供的最新调查结果显示:小户型的总体走势难令人乐观。 

    ■现在小户型问题多多 

    据业内人士介绍,小户型因面积小,会丧失一部分功能。目前北京市场上推出的小户型,房间大多是一个方块,缺少变化;小户型社区将面临租赁和管理难题。作为年轻人的过渡性居所,几年后小户型购买者大多会二次置业,届时小户型社区将成为“流动的旅馆”,每天都会有人搬进搬出,小户型社区将面临人员流动、大社区如何管理、青年社区纯粹性如何保持等问题。 

    对着购房契税的一再降低,购买房子的人们会相对增加,租客相对减少。如果一栋楼都是小户型,加之价位不低,便出现了供过于求的场面。某些投资者急于收回成本,低价位出租,造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。 

    很多小户型的设计也不合理,采光、朝向等都有一定问题,加上狭小的面积,不利于人身体的健康,难吸引租客。由于电梯拥挤、通道狭窄,而且居住人群性质也比较复杂,存在着安全方面的问题以及社会问题等很多弊病。 

    ■其投资市场不稳定 

    有关专家提示,对于热销的小户型单身公寓或酒店式公寓,投资应谨慎。目前市场供应来自于需求,租金的高低则受供需市场的影响。几乎所有的小户型项目都打出了投资牌,目前热销小户型与当前市场出租价比较,一居大都在一千元左右,最高不过两千元。而最新的资料显示,这种租价还有继续走低的趋势,大量小户型项目的推出,必将减少租务市场客户群,更加拉动租价走低;北京租务市场的混乱和中介机构的信任危机使购房者倾向于小户型,目前政府相关部门将加大对租务市场的规范和整顿,二级市场的不完全开放性也影响投资,这对并不便宜的小户型投资将是很大的影响。 

    ■小户型市场将过剩 

    据中国建筑设计研究院的副总设计师开彦介绍,小户型纷纷上马,市场供应量必将出现过剩现象,势必进入严峻的等量淘汰。在竞争中,功能齐全的小户型会占一定的优势,因为住宅满足的是人在生活中的多方面的需求,单一的酒店宾馆式住宅很难满足大多数人的生活需求;其次,地段较好,或者说是位于市中心及热点区域的小户型会占上风,因为它满足了客户上班、出行方便的要求,而且相对而言升值潜力大。 

    据了解,小户型确实满足了一定客户群的置业需求,也必然会有部分热点区域内主打小户型的项目取得较好的销售业绩。但有相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目在推广上面临严峻的问题。这说明作为过渡产品的小户型,不排除短期内特定区域持续走热的可能,但终将无法长期成为整个市场的主流。就总体而言,集中放量的小户型将堵塞有限客户群的需求通道,而使总体的小户型销量走入低谷。 

    ■未来小户型什么样 

    开彦称,未来的小户型应是超时间、超空间的,时空是交融的。从设计上充分考虑人性化,要把卧室、客厅、书房都考虑进去,床位的设计采用立体模式,白天能立起当柜子,房间是客厅兼书房,晚上放平后便成为温馨卧室,与大户型的格局无异。将来购房时,人们更看重品质,比如宽带上网、VOD点播、落地窗等等,具有产品创新的小户型更受购房者欢迎,这就要求小户型项目设计要不断推陈出新。 

    另外,未来的小户型,购房者都希望自己的左邻右舍应该是住家户,而不是办公和住家两用的。因为提到小户型的前卫,人们往往觉得住的人群一定是比较嘈杂的,所以对于安静度的关注就十分强烈。 


来源:《生活时报》 2003年2月21日
(责任编辑:孙娟)


 
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