人民网 >> 经济 >> 行业动态 >> 房地产 2003年4月18日10:38


四大利好支撑 2003楼市竞争还是“价格战”
    

  2003年已经过去四个半月,纵观这四个多月的京城楼市,呈现出一派热闹的场面。新盘大量上市,开发商各出奇招,房子的整体价格呈现稳中有降的趋势,高档楼盘价格下降,可是价格在4000元/平方米至6000元/平方米价位的楼盘价格保持在一个相对稳定的水平。而热点地区如CBD的房价也呈现胶着状态,商家争夺市场的比拼仍在价格上。2003年的楼市现在看来比较平稳,没有大的起伏。如果搞好供需的关系,羊年楼市仍是大有作为。

    四大利好支撑羊年楼市

    第一,国民经济持续多年高速发展。据国家统计局发布的公报,1998年-2002年,国民经济增长率分别为9.2%、7.1%、8%、7.3%、8%;房地产开发投资增长率相应为6.1%、11%、19.5%、25.3%、21.9%。可见,随着国民经济的持续增长,房地产投资也呈现持续增长的势头。据对35个大中城市的调查,居民购买存量住房的交易额也已达到786亿元。

    第二,城市化水平提高。据有关部门预测,2010年我国城市化率将达到46%。城市人口将达到6.4亿,比2001年净增加1.9亿人,每年新增人口1852万。一方面,现有城市人口每增加1平方米人均住宅建筑面积,就要新建5亿平方米左右的住宅。另一方面,满足新增城市人口的住房需求,按目前的人均住房建筑面积22平方米计算,也需新建4亿平方米住宅。

    第三,十六大“全面建设小康社会”的目标。而小康社会的重要标志就是住房达到小康,即“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。改善居住水平的需求,必然在一个相当长的时间内支撑楼市。

    第四,人们生活水平的进一步提高。1998年到2002年,城镇居民人均可支配收入已由5425元提高到7703元,这势必会进一步启动住房消费。

    吸取空置率高的教训  

    自去年以来,房屋高空置率一直是困扰楼市的一个大问题,造成空置率高的因素主要有以下几点:

    一、产品结构不合理。高档住宅过热、积压严重,而中低档住宅则普遍供不应求。一些开发商长期以来的市场定位一直是高收入阶层。但是,随着住房由实物分配向货币分配转变,消费主体发生了根本性的变化,工薪阶层日益成为购房生力军。市场目标错位,高档住宅过热,是造成房地产产品结构不合理、市场无效供给增加、商品房空置的重要原因。就这几个月来楼市销售状况来看,高档价位的房子价格在下调,而中低价位的房子价格基本是稳定的,这也说明了这一问题。

    二、很多开发项目自身存在问题。有些开发项目,配套设施不全,户型超大,交通不便,但价格却很高。有些开发项目套型不佳、设计陈旧,产品质量欠佳,致使项目成为无效供给。随着新楼盘的上市,这些空置房越来越难以消化。

    三、市场因素。例如,市场中的降价预期,观望等待气氛,使销售周期延长。市场行为尚不够规范,部分开发项目的不诚信行为打击了购房者的信心。2003年楼市要有所作为,就是要吸收高空置率的教训,在房屋价格上要适当控制,住宅产品上要符合大多数人的需要。

    住宅消费仍是“价格战”

    随着住宅建设的进一步成熟,人们对于房子的要求也越来越高,不仅关注硬件即房子本身的问题,也开始关注环境、人文等软件。但是由于受消费水平的限制,一般工薪阶层的人其消费的主导因素还是价格。价格低的房子,一般销售得比较好。甚至是在离市中心比较远的地方,人们可以用节省下来的钱买一辆车,交通问题就解决了。所以2003年的住宅比拼仍是价格大战。

    不过开发商都会顾及自身的品牌问题,因此不会直接降价,因为如此人们可能会怀疑其房屋的质量。因此,他们会在服务上花大力气,提高住宅质量,增加配套服务,这在无形中就是降低了房屋的价格。

    不过开发商比拼房价,得益者是消费者,2003年的楼市住宅产品的大众化、普及化将是主流,满足最大多数人的住宅要求也是社会努力的方向。

    诚然,由于国家有“一部分人先富裕起来”的政策,有些高收入的人对于房子品质要求会高一些,但是这样的人毕竟是少数,多数人还是属于不太有钱,需要按揭买房的人,这样的人群是目前消费者的主流。所以开发商要搞清楚市场的定位,多开发中档项目,这样可以有效抑止高空置率所造成的房产泡沫。

    所以2003年楼市当务之急是解决“产品的供应结构与消费的需求结构相匹配”的问题。把发展的重点放在中低价格的大众化普通住宅上,把广大中低收入者吸引到消费大军中来。

    由于房地产市场的地域性很强,各地的市场情况不尽相同。在复杂的经济问题面前,如何调节供求,把握度量,趋利避害,需要很好地统筹权衡。特别是要注意调控政策上应从各地的实际情况出发,区别对待,因地制宜。(赵丽萍)


来源:《北京现代商报》 2003年4月18日
(责任编辑:孙娟)
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