人民网 >> 经济 >> 行业动态 >> 房地产 2003年4月18日15:13


楼市泡沫在哪? 专家直言:隐藏在二级市场
    

  据人行上海分行统计,今年一季度,上海个人住房按揭贷款继续承继了去年10月以来的高位增长势头。截至3月末,上海各商业银行的个人住房按揭贷款余额已达1215.79 亿元,同比增长69%。一季度新增的个人房贷达125 亿元,同比多增44.57 亿元。尤其令人瞩目的是,尽管此前市地税部门出台重申加强非居住用房税费征管的通知,并因此提高了个人投资出租商用房置业的成本预期,但个人商用房贷款增长仍旧势头迅猛,当季新增额占其余额的26%,同比增长更达287.33%。

    在“房市泡沫论”甚嚣尘上之时,房贷走势继续高歌猛进究竟给市场透露了怎样的信息?

    据了解,目前有关上海房市有无泡沫的争论已形成针锋相对之势。持否定观点者认为,上海是全国为数不多的“房屋空置率”指标在下降的城市(据市统计局不久前公布的数据显示,当季全市商品房控制面积比年初再减2.1%),因此,上海是最不可能存在房市泡沫的城市。持肯定观点者则举出了三个数据证明泡沫的存在:首先,上海是全国房价涨势最猛的城市之一,2002 年上海房价涨了12%;其次,上海的房价收入比已经超过了10倍,远远高出了国际公认的6倍标准;第三,上海目前的房价已经达到美国人均 GDP 为7500 美元时的水平,而上海的人均 GDP 才不过4909 美元。

    从人行最新出炉的数据看,上海房市仍旧处于上涨行情之中,房价看不出有下行的迹象。但另一方面,房市供求结构失衡的矛盾却越发清晰地显示出来。据统计,今年一季度上海个人购买商品房面积为236.31 万平方米,同比只增长6.1%,远低于商业银行个人住房按揭贷款的同比增长率,说明相同贷款可支持的购房面积正持续下降。中低价房特别是低价房难求,带动了存量房和二手房交易异常活跃,直接导致了房产空置率的降低。专家认为,新楼盘空置率的提高极有可能被存量房空置率的下降掩盖了。

    专家认为,事实上,上海房市泡沫更有可能隐藏在二级市场中。即便在房价高涨的今天,大多楼盘一上市,还是会被一抢而空,但其中有一部分是用来转手投资的,一些专业投资者手中拥有十几套房不足为奇。这一点,可从最近二级市场上“次新房”交易十分活跃得到佐证。而这些投资者很大程度上是依靠银行贷款来炒房,一旦哪一天他们的资金链出现了断裂,将会酿出巨大的金融风险。据统计,目前房地产企业的资金基本上都来自于金融机构,再加上买者的按揭贷款,这一数字可能要接近80% -90%。值得一提的是,我们通常所说的“房屋空置率”主要是针对出售情况计算的,如果算算上海房市的实际入住率,就会发现目前确实有大批资金沉淀在空房子里,至少是该对房产投机之风敲敲警钟了。(刘芳) 


来源:《解放日报》 2003年4月18日
(责任编辑:孙娟)
 
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