人民网 >> 经济 >> 经济观察 2003年5月05日12:45


六大危机困扰武汉中小房产企业

新华社记者黎昌政  戴劲松

    

    武汉市目前登记在册的房地产公司有800多家,其中近一半企业没有开发项目。近几年武汉每年100家左右的房地产开发企业被淘汰出局。全市房地产开发企业中具有一级房地产开发企业资质等级的只有8家,仅占总数的1%,而二级以下房地产开发企业有资质等级的占总数的80%以上。 

    业内人士认为,缺乏市场竞争力、品牌效应差、信贷融资难、诚信度低是中小房产企业在市场竞争中的“软肋”,而不断成熟的市场和日益成熟的消费者,将使武汉房地产企业“重新洗牌”。虽然“武房指数”显示2002第三季度武汉市住宅均价每平方米上涨76.34元,创今年房价涨幅峰值,但并不能“掩盖”中小企业面临的六大危机:

    一、“低门槛”造成的房地产业“低水平”的危机。建设部规定,注册一家三级资质的房地产企业所需的注册资金为800万元(武汉市规定为1000万元),低的准入门槛和市场培育初期由于管理不规范形成的巨大利润空间吸引了大量资金。目前我国房地产企业不下5万家,而武汉市场就有约800家房地产企业,其中600多家三级及以下资质等级,资金实力弱,开发规模小,且多为项目型公司,没有长远发展规划和清晰的经营思路,品牌意识淡薄。   

    二、土地取得方式的改变考验中小企业资金实力。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》2002年7月1日起实施,武汉市政府也出台了《武汉市土地交易管理办法》、《武汉市土地储备管理办法》等配套办法。这些办法的核心内容是叫停“协议出让”这种在土地出让中占95%份额的土地交易方式。规范的土地取得形式在保护国家利益的同时对土地开发者实力提出了更高的要求,很多无实力的中小型企业只好退出市场。同时,这也利于资金实力强的房地产企业进军异地市场,并会促成房地产业形成“航母”企业。     

    三、中小企业面临并不宽松的融资环境。房地产业是资金密集型产业,金融业门槛加高,房地产投资、融资体制发生变化,特别是人民银行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭的限制性文件,使房地产开发企业通过银行间接融资变难。而过去房地产开发企业主要依靠银行贷款和预售房款,自有资金很少。而上市只能让少数大型房地产企业受惠,与中小企业无缘。 

    四、大部分市场份额被“巨头”瓜分。一方面老牌房地产企业凭借雄厚的资金实力和丰富的社会资源大面积扩张,利用规模和品牌优势提供具有较好性价比的商品抢占市场;另一方面,大量“外行资金”和外资受房地产市场高利润、高回报的诱惑不断进入房地产市场,而新进入的资金大都有强大的经济支撑。 

    五、日益成熟的消费者会逐渐疏离中小企业。购房者自我保护意识日益强烈,往往会选择那些规模大、市场知名度高的开发商的产品。这给没有足够实力和尚未创出品牌的中小企业造成了巨大压力。而中小企业的“毁牌”行为也加速了市场的优胜劣汰过程。据统计,2001年武汉市消费者投诉中有关房地产的投诉比例高达60%。中小企业急功近利、损害消费者权益的行为时有发生。 

    六、不少中小型房地产公司由国企脱胎而来,仍沿袭原有管理体制。旧体制使多数中小型企业产权结构不合理、运作管理不规范、科技含量低下,不少企业资产负债率高、冗员多,对新形势适应性弱,抗风险能力差,不能抓住房地产市场在培育期的大好发展机会。 

    武汉市开发办有关负责人说,房地产开发企业两年没有项目将被取消资质,开发办近期进行的房地产企业年检,不少中小企业没有在规定时间里参加年检,表明这些企业已自动放弃了资质。   

    业内人士还指出,2002年武汉市竣工面积达1260万平方米,今年开发量预计达1000万平方米,而年销售量仅为100万平方米左右。有项目的房地产企业中,前十强企业占到了全市开发和销售总量的30%,武汉市有200家左右的企业就已足够,“洗牌”对促进房地产业健康发展未尝不是一件好事。(新华社武汉5月5日专电)


来源:新华社 2003年5月05日
  
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