人民网 >> 经济 >> 消费理财 >> 消费 2002年8月15日16:07


如何看待“房屋使用率”  走出3大误区
    

    误区:1房屋使用率越高越划算

    目前,市场上销售的商品房使用率不等,有的号称高达90%以上,有的却不足70%。一般认为,使用率越高,公摊面积就越少,相对的单位价格就更低;反之,要么是设计有问题,要么是开发商在捣鬼,反正购房者不划算其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外,还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业,是不能省略豪华的大堂、会所,即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理,二要以一定的面积和空间作为代价。

    南方许多楼盘的公共部分做得非常好,但如果用使用率指标评定,就很难得到认可。北京也有过一些楼盘,为了提升楼盘的居住品质,设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等,但相应的分摊面积加大,户型使用率降低受到了一些非议。其实这些东西也是为了客户使用的。一般来说,越是高档的房子,其公摊面积越大,使用率越低。所以,如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低,是不全面的。

    国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定,即要求高层建筑使用率不低于70%,多层建筑使用率不得低于75%。由此可见,国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的,使用率应该有个合理的限度,并不是越高越好。所以,购房者不应盲目追求使用率,当超过合理的限度时,一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的,还是在设计上有所突破。

    误区:2使用率高的房屋品质差

    既然房屋使用率不是越高越划算,是否可以推论使用率高的房屋品质一定很差呢?也不一定。有的高使用率是以牺牲居住品质为代价换来的,而有的也可以在不影响居住品质的前提下,通过设计上的匠心和新型的建筑材料来达到。

    广渠门桥西北角“富贵园”的板式小高层,80%的使用率,同时配备3000平方米五星级多功能会所,小区主入口的五星级酒店式大堂由四季园林透顶大堂、落地钢化玻璃、高档大理石、装饰画、雕塑、造型灯光组成,其性价比很高。其销售代理公司锦华兴业顾问公司总经理黎乃超道出了其中的秘密:除了在户型设计上下工夫,楼体设计时,尽量缩减设备用房的面积,再加上开发商进行了一定的让利,地下室面积和楼外面积都没有公摊,从而降低每户的公摊面积。

    误区:3套内使用面积都能用

    假设某套房子建筑面积100平方米,使用率85%,套内使用面积是85平方米;如果使用率80%,套内使用面积就只有80平方米。如果单价相同,表面上看,使用率高的客户更划算。但是,如果80平方米的户型设计得当,使用上的方便性和有效性超过或等同85平方米的户型,那么,超出的5平方米就属垃圾面积了。可别小看垃圾面积,在公摊面积不变的情况下,它有时高达十几二十平方米呢!这些垃圾面积披着高使用率的外衣,静悄悄地吞噬了您的购房款和物业费。

    据北京市中联环建文建筑设计所总建筑师江南介绍,垃圾面积经常出现在以下几个地方:

    1走廊:套内设计不当的过道,可能会达5至10平方米。而且,按现在设计的过道宽度,除了走路,基本上没有什么用途。曾有一个著名楼盘的某套户型,次卧的面积是7平方米,而到达该卧室的过道面积达到了6.4平方米!

    2进深:增加楼型的进深是在严格的规划控制下有效地增加一个楼盘销售面积的常用办法。因为进深每增加一米,该户型面积就会增加大约8-10平方米并提高使用率。如果增加的面积可以利用,就无可厚非。但一般而言,70%的可能性增加的是垃圾面积,因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。

    3阳台:现在的户型设计,每户大约有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平台、服务阳台等等,不好的设计中,阳台是增加进深的办法之一,而且不太引人注意。

    4卫生间:新设计的楼盘中,大都有两个以上的卫生间,一般次卫在4至6平方米之间,主卫则不一定,小的6至8平方米,大的达到了20平方米。但根据我们的经验,卫生间在3至6平方米之间的好用程度并不与面积成正比,而与设计的关系非常大,尤其是管道井、通风井、入口开门位置等关系极大。如果设计不当,这里也会出现几平方米的垃圾面积。   


来源:《北京娱乐信报》 2002年8月15日
(责任编辑:孙娟)


 
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