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经济参考报:房价下半年仍可能上涨 
成本偏低 投资增多 需求高涨
  2005年04月30日09:52 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  来自国家统计局的数字显示,一季度,我国商品房平均销售价格同比上升12.5%,涨幅比去年同期提高5.8百分点。尽管央行提高了商业银行自营性个人住房贷款利息,但国家统计局的专家认为,下半年房价增长仍可能偏快。

  国家信息中心经济师周景彤认为,房价上涨主要是因为房地产市场的资金成本和土地成本都偏低。由于我国现行利率处于低位、物价涨幅也有限,这就造成投资房地产市场资金成本不高,于是房地产市场投资增多。由于在土地的出让转让过程中,土地市场管理机制不完善,导致土地价格扭曲,有高有低,许多房地产开发商能够拿到低价土地,造成成本和销售之间存在巨大利差。

  国家统计局景气中心研究室副主任张海旺则直接把房价上涨的原因归结为投资性购房需求的膨胀。他在接受《经济参考报》记者专访时说,“投资性需求是拉动整个房屋需求膨胀的主要因素,目前房价高或增长快的城市基本上都是投资性需求膨胀的地区。”

  他举例说,上海房价增长长期处于高位,今年一季度为19.1%,重新成为全国35个城市第一,增幅比去年4季度高8.7个百分点,它的投资性购房比例在2003年就已达16.6%;北京房价走高,今年2月份的投资性购房比例为17.0%;再如房价一直居高不下的南京,去年一季度投资性购房比例达27.6%,比拆迁购房、改变居住购房分别高3.4和5.3个百分点。而且这些地方投资性购房比例还都在进一步走高。

  张海旺说,投资性需求是高档房价过快增长的直接动力。因为投资性购房以豪华和高档商品住宅为主要对象,反过来又直接拉动其价格快速增长,进而造成整个商品房价格上涨和结构扭曲。在投资性购房的直接拉动下,今年一季度,高档住宅价格同比增长12.9%,比同期商品房及其中的经济适用房、普通住宅分别高3.3和9.5、3.2个百分点。

  对于今后的房价走势,张海旺认为到下半年也仍会偏快。这首先是因为土地价格趋涨。他说,地价虽然不是房价上涨的根本性原因,但作为成本是它的重要因素。今年一季度,土地交易价格增长7.8%,增幅比去年同期高0.3个百分点。根据我国土地稀缺实际,工业化、城市化加速对土地需求的增长,以及保护土地特别是最严格保护耕地制度,土地价格总的趋于上涨,成本尤其是土地成本推动房价增长的因素将长期存在。

  其次,房屋结构调整的政策预期与利润推动机制存在矛盾。张海旺说,此次房价增长过快情况出现以来,国家对房屋结构调整的政策指向一直十分清楚,即增加低价位房和降低高价位房比重,以推动房价增长总水平的稳定。但由于市场低价位房利润较低,而高价位房利润丰厚,房屋结构的变化与宏观政策预期不相统一。今年一季度,在房地产开发投资中,经济适用房占2.6%,比去年全年不仅没有提高,反而大幅降低2.0个百分点;增长-13.8%,增幅比去年全年低11.3个百分点,比同期房地产和商品住宅分别低40.5和40.4个百分点。

  房屋需求扩张的动力也仍然强劲。虽然房地产政策的主要取向是控制房屋需求,但今年1季度商品房完成销售面积仍然增长20.3%,增幅比去年全年高6.6个百分点,比同期商品房竣工面积高7.2个百分点。张海旺认为,房屋需求扩张主要原因有三:一是城市化加速的推动;二是因为投资渠道狭窄,股市的长期波动和低迷不振,推动居民将购房作为主要投资手段;三是地方政府主导的城市拆迁,使被动住房需求长久不衰。

  此外,钢材等高度相关产品价格的高涨对房价上涨也会有推进作用。今年一季度与房价等高度相关的黑色金属购进价格增长11.8%,增幅比今年2月高0.8个百分点,比同期房价高2.0个百分点;黑色金属冶炼及压延加工业出厂价增长8.3%,其中普通大型和小型钢材增长3.1%和5%,中厚钢板和薄钢板分别增长18.4%和16.4%。“钢材等产品价格增长必然与房价形成相互拉动之势。”张海旺说。 (记者:方烨 李佳鹏 实习生:张媛媛)  

来源:经济参考报 (责任编辑:梁彩恒)
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