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中国经济周刊:利润率55%是房地产底线吗
  2005年11月29日09:01 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  “房产品牌就应该是具有暴利的。”在日前举行的“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上,房产商任志强的一句“表白”令举座皆惊,让人们又一次把房地产和“暴利”一词联系起来。房地产行业是否是暴利行业?如果是暴利行业,是否应该对其征暴利税?

  世纪老人巴金先生生前的多个愿望中,第一个就是“希望所有的人都有房子住”。可见,“居者有其屋”依然是我们难以实现的梦想。眼看着一天天上涨的房价数字,很多人只能“望房兴叹”。

  一个星期一个价

  近10年来,全国主要城市的房价总体上持续上扬,而北京二环周边的楼盘,几乎一个星期一个价。

  许辉在东三环三元桥附近的一家外企上班,而他现在居住在丰台区,每天上下班要三、四个小时的车程有点让他吃不消。几番考虑之后,他决定在单位附近买一套住房,三元桥附近的一个楼盘—远洋新干线 (论坛 像册 户型 样板间),成了他的“目标”。早在今年3月份,他就瞄准了这个楼盘,3月份远洋新干线的楼盘报价是10500元/平方米,还在他能接受的范围内。当他决定了要去定房的时候,却碰巧单位派他到外地出差,买房的事暂时搁浅下来。5月份回到北京,当他满怀期望地去远洋新干线定房时,房价却猛涨到了13800元/平方米。怎么两个月的时间房价就猛涨了3300元呢?他想不明白这个上蹿的数字是如何出笼的,更想知道到底是什么原因让远洋新干线的房价有了32%的涨幅。

  然而对像许辉这样的购房者来说,想知道一个真实的房价是一件非常困难的事。

  一位在北京从事房地产开发近10余年的房地产开发公司的副总,向《中国经济周刊》粗略算了北京的房价成本账 :开发一个楼盘的建安费用是1800元左右,前期费用(规划设计费等)100元,配套设施费300元,间接费(含管理费用、财务费用等)是300元左右,土地费对房价影响最大,也是最不确定的因素,因为北京的地价现在实行的是拍卖定价,一般是在1000元,有时会高于1000元。如此算来,北京商品房平均开发成本每平方米是3200元左右。

  这位副总坦言,前几年,房地产开发的自有资金利润率很高,达到百分之几百,目前在宏观调控下,房地产自有资金的利润率也接近100%。这个变化主要是因为在以前可以通过一些非常手段获取相对廉价的土地,现在土地公开拍卖透明化了之后,自有资金利润率相对就低了。“如果自有资金的利润率低于55%,我们是不做的。”他告诉记者,虽然房地产的回报率很高,但也存在着高风险,而且政府又不补贴,房子卖不出去很有可能会出现“烂尾楼”,所以才定了利润率55%这个底线。

  《中国经济周刊》从相关部门了解到,虽然房价成本大致主要由土地成本、建安成本、其他税费等三大块组成,看上去简单,但北京有4000多家开发商,每一个开发商的楼盘开发成本不一样,真正想弄清北京房价的成本清单,并非易事。

  揭秘房价成本

  近来房价清单问题引起社会的广泛关注,尤其是福州市物价局公布房价成本清单,似一枚重磅炸弹,在社会上引起了很大反响。福州市的这份房价清单显示:福州市市区商品房平均开发成本约为每平方米2160元,社会平均利润约为每平方米1400元,地价、建安成本、配套设施费用分别只占房价的20%、25%和14%左右,而管理费用、销售费用和利润则占到房价的41%左右。

  这份公开披露的福州市部分地块商品房价格成本对照表进一步显示,在所列的23个楼盘成本目录中,商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等;销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个,呈现出楼盘越高档,利润率越高的基本特点。

  新华社“新华视点”专栏前不久连续播发《房价成本揭秘》的调查也显示,我国房地产开发行业的平均利润率约50%,新华社报道据此认为房地产是“暴利行业”。

  这些都是见诸报端的数字,一位研究房地产人士向记者透露,目前的房地产行业,暴利之惊人,已经达到难以想象的程度。南京有一家开发商,开发了银城东苑这个搂盘,当初拿地的土地价格为500元一个平方,建筑成本为1200元一个平方,加上税收、广告,成本价不超过2000元,却卖5500到7000元一个平方,按6000元的均价计算,每平方赚4000元,暴利达到200%。

  “这些不足以证明房地产是一个暴利行业,高利润就意味着高风险,而房地产就是一个高风险的行业,而且其高风险是一个很不确定因素。另外,房地产成本中的地价、建筑安装费、政府税费等成本数据难以度量,也不可能有一个固定标准。房地产的利润率如何计算?房地产开发的利润率多高才是合理的?到目前并无定论。”建设部一位研究房地产的人士告诉《中国经济周刊》。
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来源:人民网-中国经济周刊 (责任编辑:刘锋)
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