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中国经济时报:高房价没治了?
本报记者 周雪松
  2005年11月30日09:35 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  为什么房价越抑越高?

  国家发展和改革委员会、国家统计局近日联合发布的调查数据显示,10月份全国70个城市房屋销售价格同比上涨达6.6%,涨幅比9月份高出1.1个百分点。具体来看,北京前10月普通商品住宅价格同比增长了11.3%,期房价格同比上涨了1196元,涨幅高达21.4%。

  与此同时,房价快速上涨的势头开始向一些二三线城市转移。10月,新建商品房价涨幅位居全国前四位的分别是呼和浩特、青岛、深圳和成都。一些二三线城市房价上涨速度不可小视,如今年前10个月郑州房价每平米上涨了402元,涨幅为14%;10月份,南昌期房价格同比上涨亦高达22.45%。二手房方面,销售价格同比涨幅超过10%的全国共有7个城市。

  今年5月,建设部、国家发改委等七部委联手共推房地产新政,打出了一套严厉的房价调控“组合拳”,在一定程度上有效地遏制了房价上涨过快的势头,全国房价涨幅逐渐趋缓。但半年之后的今天,全国许多大中城市房价依旧是“涨”声一片,部分热点地区房价仍然高企,个别城市房价甚至出现了逆势上扬。

  以深圳为例,2000-2004年深圳房价年平均增长率只有2.53%而今年1-9月深圳房地产市场一反往年小幅上涨的常态加速上涨了12.18%个别城区二手楼价格同比则狂涨了39%—55.66%不等。目前深圳市平均房价为6639.64元/平方米属高位运行,而深圳家庭居民的住房支付能力正在逐渐下降,如果按2004年居民家庭人均可支配收入27406元计购买一套70平方米住房不吃不喝也要17年。

  房地产业泡沫造成两难困境

  11月24日,中国社会科学院经济研究所研究员左大培对中国经济时报记者表示, 包括亚洲金融危机在内世界上许多经济危机爆发前都有一个共同特征,即房地产出现非理性的繁荣。本轮房地产热已使我国宏观经济陷入了两难困境:房地产业的泡沫不仅导致经济过热,而且严重地威胁着长期的经济稳定;但是一旦消除了房地产业的泡沫,就可能出现总需求严重不足的宏观经济萧条。更令人担忧的是,眼下,房地产市场依然在制造一些舆论,试图进一步推高房价。

  左大培指出:房地产泡沫产生的最显著标志是住宅价格的急剧上涨。上海在过去的两三年中每平方米住宅的价格平均上涨了好几倍,在中央政府今年采取坚决措施遏止房地产业的过热之后,全国各大城市的房价上涨速度虽有下降,但是住宅价格仍然在以每年10%以上的速度上涨,这就是房地产泡沫形成的最明显标志。

  更有力证据是,新建住宅的销售主要依靠银行向消费者过度提供的购房贷款维持。相关统计显示,我国金融机构提供的人民币个人消费贷款目前主要用于个人购买小汽车和商品房,全部金融机构人民币个人消费贷款的余额,2002年和2003年两年的增长率都在50%左右,而我国全部的银行贷款余额每年的增长率不过20%。很明显,银行给购房者的住房按揭贷款的这种超高速增长是不可持续的。

  左大培认为,房地产泡沫不仅使宏观经济过热,而且带来了宏观经济的巨大风险,造成中国经济增长率过高的主要因素,就是过度的房地产投资拉动。据推算,房地产开发投资占宏观总产出的比重,从1999年的5.1%逐步增加为2002年的7.5%,2003年则达到8.7%。而美国的住宅投资平均只占每年GDP的5.1%,我国住宅投资占总产出的比重明显高于市场经济中的正常水平。

  左大培认为,要消除中国宏观经济隐含的经济结构问题,摆脱上述两难困境的最佳出路,必须坚持“两手策略”:一是要打压虚高的房价,挤掉房价的水分,使房地产市场重新回到健康的轨道上来;二是由政府发行适量的国债并相应地对产业升级中的关键产业进行实物投资。

  房价上涨说是假命题

  以北京为例,归纳起来,开发商比较赞同的支撑房价上涨的说法主要有以下三种:一是供不应求说;二是地荒论和成本价格说;三是横向比较说。

  第一种观点认为,取消福利分房制度以来,人们的住房需求得到了释放,同时2008年奥运会将在北京举办,北京又是无法取代的全国政治、经济和文化中心,相对于巨大的购房需求,北京房地产市场的房屋供给始终是有限的,在有限的供给和巨大的需求作用下,房价自然会出现上涨。

  第二种观点认为,北京的土地资源是一种稀缺资源,可供房地产开发的土地十分稀缺,开发商拿地会越来越不容易,价格也会越来越高;另外,原材料、建筑安装成本等又在不断地增加,受上述因素的影响,房价会持续走高。

  第三种观点认为,拿北京的房价和国外如日本的东京和美国的一些城市进行比较,差距十分巨大。拿美国来说,美国一套房子的价格通常在100—300万美元左右,而一辆汽车的价格通常为1—3万美元,也就是说房子的价格通常是汽车价格的一百倍,因此有人断言中国的房价还会大涨。

  “这些都是几个地产商造出来的。”左大培说,开发商是一种利益集团,少数开发商制造这些舆论的目的无非是为了将房子买出去,“房价上涨确实是由需求决定的,但他们所说的需求并不是真正的需求。”

  在左大培看来,开发商偷换了概念,用老百姓对住房的需要替换了市场真实的需求。“中国大多数老百姓凭他们的收入是买不起房子的。日本、美国的房价高,但人家的收入也高,衡量这种差距应该用收入和房价的比例。”

  “开发商制造地荒论,除了抬升房价,另一个目的就是让政府好给他继续批地。”左大培说。北京房协住宅学术委员会委员蔡金水也认为,地荒论是不存在的。蔡金水表示,近几年开发商在大量圈地,土地的购置面积大幅度增加而且都远高于开发面积,很大一部分是闲置的,开发商手里面已经囤积圈占了相当大量的土地贮备。现在各地政府土地储备中心手中也还储备有170万亩土地,开发商手中至少有70多万亩存量土地,这些存量土地都需要今后几年时间才能逐步消化。

  国家发改委经济所经济形势分析室主任王小广认为,所谓的价格成本说并不成立,中国目前的高房价完全是被操纵和炒作的结果,房地产业的暴利是政府的一种失责,是因为金融政策比较宽松、税负太低,操纵、炒作和投机风气盛行,关键在于存在很多制度漏洞。

  “我国房地产企业的税负目前只有汽车企业的1/5,本轮宏观调控采取了一些税收措施,对遏制房地产过热起到了主要作用,但这些政策多是应急性和临时性的,缺乏长期的考虑,设计也不合理。”王小广说,“当务之急应在房地产行业建立起一种新的税收制度,同时还应促进我国房地产模式从以期房销售为主的‘香港模式’向以现房销售为主的‘美国模式’转变。”

来源:中国经济时报 (责任编辑:刘锋)
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