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中国经济周刊:利润率55%是房地产底线吗 (3)
  2005年11月29日09:03 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭
  房地产加大了贫富差距吗?

  《中国经济周刊》:现实生活中很多人对房地产积怨多多,房地产业成了“过街老鼠,人人喊打”,出现这种现象的原因是什么?房地产到底存在什么样的问题?

  任宏:主要是因为房地产产业链条不完善。主要体现在产业链各个主要环节的收益分

  配不合理(房地产业产业价值链条上的利益相关者主要有:房地产开发商,失地农民和城镇被拆迁者、房地产从业人员、购房者)。每次低价征地,都有一些人成为暴富者,成为亿万富豪,而对农民的征地补偿标准往往低于土地市场补偿标准。也就是说,失地农民的财富并未因放弃土地权利而获得等额补偿,无法实现财富的水涨船高。

  收益的过度集中,出现财富小集团,其他参与房地产业生产人员的收入并没有与房地产业总体财富增长保持同步,与最高收入层的差距有扩大之势,这给人以某种错觉:房地产是制造贫富差距的行业。

  史勇:我认为这是社会综合矛盾在向房地产业转嫁。房价不是简单的高低也不是是否“暴利”,是相对大部分群体的实际购买力而言的,是社会再分配问题而不是房地产商的问题。居住是基本的生存需求,应该得到一定的保障。

  张学诞:我国现行的房地产税收制度存在诸多问题。首先,税种虽多,包括房产税、城市房地产税、契税、城镇土地适用税,土地增值税等,但税收减免过多,税基窄,税收调节作用的发挥受到限制;其次,税制设计不合理;第三,内外税制不统一,不符合国民待遇原则;第四,重交易轻保有,税负不公;第五,费大税小,扭曲了税费关系;造成中国房地产业一方面商品房大量积压,另一方面大部分人住房条件急需改善的现象。将要进行的我国房地产税制改革是为了规范我国财产税税制,为房地产市场竞争提供公平的制度环境,同时发挥财产税对富人的调节作用。

  《中国经济周刊》:现在不少人都认为房地产是暴利行业,如果房地产是暴利行业,可否对房地产业征收暴利税?

  张学诞:房地产行业是不是暴利行业,那是市场结果,至于有人提出开征暴利税,本人不敢苟同,税收政策作为国家财政政策的重要部分,税收的基本功能是组织国家收入,在此基础上起到宏观调控的作用,税收体系本身是科学严谨的,特定税种的开征必须具备一定的条件,包括税种的目标、纳税人确定、税收依据、税率设计等等,体现税收公平、税收效率和税收中性原则。况且在世界范围内都没有听说过“暴利税”。暴利行业是市场运行的结果,需要通过提高市场竞争、打破行业准入限制、加强政府监督和包括税收政策在内的一系列制度改革来平衡其暴利。

  如何降低房价?

  《中国经济周刊》:现在大家关注的问题是,如何维持房地产的利润在合理范围内?真正能降低房价的方法是什么?

  况伟大:为了将开发商的利润控制在合理范围,政府应对垄断进行限制,主要有三个以下方面的措施:一是,政府可以对房价进行价格管制。政府要进行价格管制,必须弄清开发商的生产成本。为了逃避政府管制,开发商不可能对政府讲实话,所以为了克服开发商与政府之间信息的不对称,管制价格可采用“激励性机制”。需要指出的是,由于不同地区住宅成本不同,政府需因地制宜地制定不同价格。

  二是,政府应尽可能将大项目拆分成许多小项目,在同一区域或相邻区域营造相互竞争的氛围。例如,在拍卖10万平方米的住宅开发项目时,政府可将其拆分为10个1万平方米的项目,由10家开发商共同开发,共同竞争,而不是将其拍卖给一家开发商单独进行开发。而且,开发商的数量越多,其进行合谋的概率越小,越容易打价格战,房价才有可能降下来。

  三是,为了促进竞争,政府应增加住宅供给,以缓解供不应求的局面,削弱开发商的垄断力量。

  四是,抑制房地产投资增长速度,防止房地产投机。中国的情形是,一方面住房供不应求,另一方面住房是一种资产。在上述情形下,房地产投资很容易演变为房地产投机。因此,政府应将房地产投资的增长速度控制在一个合理的水平。同时,应严厉打击炒房行为,打击房地产投机,抑制房价的上涨,将房价和利润控制在合理水平。

  史勇:在合法的前提下利润多少都是合理的,除非法律法规做出明确的要求和限制。另外充分开展市场竞争,在激烈的竞争中让房地产企业对利润的追求期望值降低到合理的程度,让追求“暴利”的企业无法生存。而要真正能降低房价,应充分、公平地竞争,土地投放政策也要做适当的变革,不能仅仅谁价高地就给谁;另外,对城市居民、家庭首次购买的基本居住用房给予土地使用费用的减免或补贴,超出的部分或多次置业、投资置业的完全放开由市场调控。
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来源:人民网-中国经济周刊 (责任编辑:刘锋)
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