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警惕房地产开发商的骗术 

本刊记者 李志
  2006年 第三期 【字号 】【留言】【论坛】【打印】【关闭

  对于大多数老百姓来讲,买房无疑是一生中最大的一笔消费。面对那些房地产“大鳄”设计的花招,消费者显得头晕目眩,力不从心。日前,记者采访了北京市证泰律师事务所李维律师,他介绍了目前开发商惯用的侵害消费者权益的方法,提醒消费者在购房时要注意的一些事项。 
  目前,开发商侵害消费者权益方面主要体现在三个环节,一是在签订认购书时,开发商利用购房者缺乏经验,往往口头对消费者作出许多美好的承诺,来欺骗消费者。二是在签订正式的商品房买卖合同时,利用自己提供的不平等的格式条款来侵害消费者的合法权益。三是在交房时,使消费者在具有不平等条款的物业合同上签字等手段侵害消费者的利益。 
  别轻信口头承诺 
  2004年9月的一天,戴先生急匆匆的来到律师事务所。向李维律师诉说了他购房被骗的经过:原来戴先生准备在北京东二环购买某开发商开发的某花园小区二期楼盘,尽管这个小区房价很高,但戴先生还是选择了这里。因为戴先生对于房屋的层高特别重视,而当时这里的售楼小姐向他承诺该小区装修后房屋的净高不低于2.75米,于是戴先生就交了几万元的定金,签了认购书,并约定在七日内签署正式的商品房预售合同。但当戴先生去签订合同时,却被告知此口头承诺不能写在《商品房预售合同》中,几经交涉未果,戴先生感到被骗,于是找到李维律师寻求帮助。 
  李维律师认为:如果开发商开发的房屋能达到他承诺的要求,他一定会将其写入合同,而仅作口头承诺,又不将其写入合同,那一定是在欺骗消费者。但如果戴先生手里没有证据,而又不能按照认购书的约定签约,那不能签约的责任将由戴先生来承担,所以李维律师建议戴先生首要任务是要如约签约,并做好证据固定工作。否则会受了欺骗,几万元的定金也要不回来。 
  当时已经是认购书约定签约的最后一天,李律师陪戴先生到售楼处商谈签订合同。坚持要求开发商将其口头承诺的层高写入合同,尽管售楼人员还是一再承诺达到那样的层高没有问题,但就是不将其写入合同。对此过程,李律师通过视听资料进行了证据的固定。由于开发商拒绝将口头承诺写入合同,最终导致合同当天没有签署。 
  为了进一步固定证据,李律师又和戴先生到该小区的一期项目实地测量,在一期项目中,开发商合同约定的层高和二期是一致的,但在装修后的净高还达不到2.6米,根本就不可能达到售楼小姐承诺的层高。像这样的层高,戴先生是绝对不能考虑的。但当戴先生怒气冲冲向售楼小姐讨要公道,并要求退还定金的时候,却遭到了售楼小姐的拒绝。无奈,李律师代理戴先生诉至法院,在有力的证据面前,开发商只能承认其房屋的层高并不能达到其口头承诺的高度,一审法院支持了戴先生的全部诉讼请求,开发商也没有提起上诉。 
  通过这个案例,李律师提醒消费者要注意三点,一是面对开发商的欺诈,不能忍气吞声,而是要通过法律的武器来维护自己的合法权益。二是在签订认购书时,不能轻信售楼人员的口头承诺,要核实售楼人员口头承诺的项目在商品房买卖合同中是否体现,或者要求其将口头承诺的项目写入认购书。三是在购房的过程中,要做好证据的固定工作。 
  理智面对霸王合同 
  李律师还介绍:随着北京市房价的稳步上涨,开发商提供的商品房买卖合同也出现了和以前不同的变化,那就是开始琢磨起消费者从其手中购买的房屋上来。在其提供的格式合同中,特别是在其提供的补充条款中,往往规定了合同解除的多项条款,并同时约定了对于消费者极其不利的合同解除后的处理条款。而一旦这样的条款成就,消费者就有可能不仅要退还所购买的房屋,而且其所支付的房款也有可能拿不到多少。 
  2005年,李律师就代理了这样的一个案件。一天,一位姓高的女士来到律师事务所,讲述了她遇到的难题。她在与开发商签订的合同当中,该合同的补充协议中约定了类似这样的条款:在买受人无法按期归还银行按揭贷款,导致银行解除按揭合同并由开发商承担保证责任的,开发商就有权解除合同,买受人在五日内将所购房屋交还开发商并须承担5%的违约金和使用所购房屋的使用费。 
  而在偿还银行贷款的过程中,由于家中出现了一些意外情况,导致高女士一下子筹措不到那么多的资金来归还借款,逾期贷款达到六期,银行便直接从开发商的帐户中扣划了全部的按揭贷款。之后,开发商却向高女士发出了解除合同的通知,并要求高女士在5日内将房屋交还开发商。高女士提出向开发商清偿代为支付的按揭贷款时,开发商却提出了要求高女士承担违约金要求,而且一再加码,而且声称,不答应条件就要收回房子。 
  高女士无法承受开发商提出的条件,希望律师提供法律帮助。李维律师接手这个案件后,看到高女士担心已经居住了两年多的房子将被收回而心急如焚的样子,深深感到消费者的弱小与无奈。其实,在签订合同时,没有律师的帮助,她是不可能清楚当时合同中那样条款的含义,在此事发生以前,她从来没有觉得自己的房屋会被开发商收回。接手这个案子后,李律师马上和开发商联系,并前往其办公场所洽谈,希望和开发商达成协议,将开发商已经代为偿还的款项还给开发商。但开发商对律师的建议置之不理,却转而申请仲裁,要求解除合同并由高女士承担违约责任。 
  如果其仲裁请求能全部实现,高女士不仅房屋要退还给开发商,而且要向其支付巨额的房屋使用费和违约金,其支付的首付款也将所剩无几。难道就因为几个月未归还银行借款,高女士和她的家人就要从已经生活了两年多的房间里搬出去,而这是她们唯一的住房。 
  高女士面对这样的局面特别恐惧,尽管律师根据法律的规定,向高女士作了解释,指出开发商在合同中约定的解除条件并未成就,开发商不能依据合同的条款来解除合同,但这样的解释又怎能消除高女士的恐惧?李律师和同事作了充分的准备,开庭的效果也感觉不错,但在裁决下来之前,律师们的心里也是惴惴不安的。不久,仲裁委的裁决就下来了,开发商的全部仲裁请求均被驳回。 
  但从这个案子的发生,也给李律师他们提了醒:尽管开发商的想法没有实现,但其提示的风险是显而易见的。所以他提醒消费者,在签订正式的商品房买卖合同时,对合同特别是由开发商拟定的补充条款要慎之又慎,在搞清楚条款的含义之前不要签署合同。 
  最后,李律师说:开发商惯常侵害消费者权益的第三个环节是在交房时,开发商将消费者签署系列合同作为交钥匙的条件,将一些具有不平等条款的合同、公约拿来让消费者签署。比较常见的是通过物业合同将物业管理交给自己的子公司,在物业合同中约定了价格高昂的物业管理费用,继续从消费者身上牟取暴利。而当消费者对这样的条款提出质疑时,开发商又以不交房屋钥匙来威胁,大多数消费者为了尽早入住,往往无奈的在合同上签字。导致消费者的权益继续受侵害。 
  事实上,如期交房是开发商的义务,而交房并不以签署开发商强加给消费者的合同为前提,如果开发商将此作为前提,并因此而导致交房迟延的,开发商应当承担相应的违约责任。同时,国务院制定的《物业管理条例》第二十四条规定,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。就是说,住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 
  所以,如果开发商选聘的物业企业不符合上述规定,消费者可以要求开发商根据上述规定,选聘物业企业。否则一旦签订了合同,而业主委员会成立又是一个相当漫长的过程,质次价高的物业服务往往会伴随消费者相当长的时间。 


    《新安全》 (2006年 第三期)

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