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2004年


方舟苑小区:更改规划书不应征得业主同意?

    在北京其他小区,业主入住后开发商不能兑现卖房时的承诺,规划书中的绿地被挪为他用。虽然改规划书经过了有关部门的许可,却未征得业主的同意,这算是“合法”“合理”吗?
    开发商曾许诺不会再盖楼了
    北京方舟苑小区,远远望去,几栋二十几层的大楼挤挨在一起,离楼群不远处,又一栋高楼拔地而起。这个小区狭窄的院内,横七八竖地停满了汽车,如一个巨大的停车场,阴冷的天气中,散步的老人在排排汽车中小心地穿行。
    小区的开发商把原盖10栋楼的规划改为12栋了,而且把规划中三栋楼的位置向小区院内分别移动,占据了原来规划为绿地的位置,拉近了与小区内楼房的距离,如此好挤出临街盖商业楼的位置。
    一位老人指着立在小区售楼处前的巨型宣传广告说:“这上边说的绿地,现在都没有了,所有的配套设施,也都还没影儿呢!我们买房时,楼房前是一块空地,开发商说保证不会再盖楼了,可现在楼又挪进来了!”
    业主反映,这个小区规划图上的停车场,到现在也没有建成,所以小区内有限的绿地全被当成了停车场。记者看到楼之间狭窄的空地上,至少停有几百辆汽车,据说该小区有约上千辆汽车。业主说,晚上院子里更是车满为患,不用说在绿地边休闲,连走道儿都难!
    原来给业主的楼书上有一块喷泉广场,几年时间踪迹全无,在更改后的规划上,这块广场已被取消了。而楼书上描绘的艺术广场,现在不过是个高压线走廊下的停车场。原来社区小学的位置,变成了两座高楼。
    所有以上规划的更改,都根本没让业主知道。
    更改规划书未征得已入住业主的意见
    当初,许多业主都是被美好的广告吸引而买了方舟苑的房子。极有诱惑力的广告中显示,在这个以“方舟苑艺术城”命名的小区里,规划的10栋高层住宅之间,有诺亚广场、艺术喷泉、国际小学、幼儿园、观景曲桥等设施。老人可以在这里悠然度日,孩子可以在绿地边奔跑。楼书上的每一张彩页,都曾是使业主产生买房冲动的诱惑,也成了业主们与开发商斗争的证据。
    方舟苑小区是在北京纺织机械厂厂址上改建的商品房住宅小区,规划建10座高层塔楼,分三期建设。其一期和二期住户购房时,开发商所提供的广告资料、售楼书、沙盘模型、小区内示意图等都表明该小区共有10座住宅楼和相应的地下停车场、幼儿园、小学及休闲绿地,但开发三期住房时,开发商由北京首创航宇经济发展有限公司(北京纺织控股有限公司作为土地方参与了开发),更改为北京方恒房地产开发有限公司(北京纺织控股有限责任公司仍然为其第一大股东)。
    开发商主体变更后,业主们发现,原来规划中盖10栋楼的地方改为要盖12栋楼。
    在有限的土地上多盖出两栋23层的大楼,意味着:开发商的经济效益大幅度增加;使小区增加360余户居民、200余辆车、若干条宠物狗;小区人口密度将会增加,人均绿地会更少;至少有几百辆车没地方放;部分住户的居室采光、空气受到严重影响。
    小区业主在得到规划已更改的消息后,找到开发商咨询,开发商说,小区规划更改已经得到北京市规划委批准,因此是合法的;小区业主代表又找到规划委,他们的回答是:小区的规划变更满足经济技术指标方面的要求,程序合法。
    业主从市规划委了解到,在2001年8月,方舟苑二期楼已经售出,购房人已陆续入住之时,北京纺织控股有限责任公司向北京市规划委员会提出了规划变更申请,将10栋楼的规划变更为12栋,北京市规划委员会于2002年4月核发了新的《审定设计方案通知书》,核定了12栋楼的规划。业主认为,这一审批是在方舟苑已入住业主毫不知情的情况下进行的,开发商和有关部门都没有征求已入住业主的意见,也未作过任何的公示,违背了当初开发商关于小区共建10栋楼的承诺。
    他们不明白,为什么在其不知情条件下更改小区规划会是“合理”又“合法”的,不知道由于开发商违约给业主造成的伤害该怎么算。
    维权专家王海认为,对开发商擅自修改规划的行为,业主完全可以提起诉讼,因为该规划的申请未经过产权人大会同意,不是全体业主的意志,自第一套房子售出起,该小区的土地使用权就已经变为业主集体共有,其后开发商作为业主之一已经无权单独提出变更规划申请。
    但让业主们犯难的是,现在进行的方舟苑三期工程,开发商变更了,他们就是打官司,都找不到诉讼主体。
    维权行动惊动了北京市有关领导
    2003年,方舟苑小区的业主走上了漫漫维权路。6月,矛盾激化了,他们在楼体上悬挂了大幅维权标语,抗议开发商违反承诺,并且合力用身体推倒了新楼工地的围墙。业主与开发商之间发生了冲突,在冲突中许多业主被打,业主的汽车被砸,一位老人在冲突中被打成脑震荡。
    方舟苑业主的行动惊动了北京市有关领导,经过艰苦的工作,开发商作出了让步,把准备新盖的两栋楼取消了,但由于位置移动而侵占小区绿地的三栋楼工程却没有停下来。
    方舟苑的业主说,如今小区规划绿地已被侵占了80%。全小区有600位多老人没地方散步,1000多个孩子没有托儿所上。
    一位大爷叹口气对记者说:“这房子是儿子买给我的,本来想把在美国的孙子、孙女接这儿来上学,现在这个居住环境,不能接了。”
    无独有偶:曙光花园小区
    北京曙光花园小区业主也受到开发商同样的愚弄:买楼时许诺的绿地已经变成邮局和停车场的建设用地,原规划中的停车场用地被一栋新楼所取代。
    曙光花园有许多商住两用房,买房时许多人看中了楼前开扩的绿地,使员工在紧张的工作中,能得到休息。入住后不久,开发商就决定在离已入住业主的楼边十几米的位置再盖一栋高楼,这不但占去了绿地,而且严重影响已入住业主住房的采光。楼边加盖新楼的规划,也是在业主毫不知情时进行的。
    记者来到曙光花园小区,只见几栋高楼下挤满了汽车,如一个狭窄的路边停车场,旁边的高楼正加施工。据说,经过与开发商的协商,一栋离楼房最近的新楼不盖了,另一栋新建楼房离老楼的距离加大一些。一位业主说:“本来买房就是看中了办公室前能够看到绿地,办公环境比较好,现在什么都没有了,早知这样,当初不应该买这儿的房子。”另一个说:“你想想,我们本来景观很好的窗前突然出现了一座高楼,那是什么感觉?”
    曙光花园业主的维权行动只取得了微小的胜利,与他们的巨大付出不相称。
    用一位周围小区居民的话说:“曙光的业主一边和开发商理论,人家一边就把楼盖起来了。”
    把规划绿地变为建筑,在北京绝非个别开发商的行为,记者得知依莲轩小区,也正在规划图上的5000米绿地上盖锅炉房,院里老人们急得搬着小凳守着,可人家照样起楼。 


    《绿色家园》 (2004年 )


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