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2004年 第七期


居于绿野作于京西

文 刘晓冰


  "我们一期住宅已经全部预订,想了解二期的具体情况,等到七八月份吧。"京西超大型住宅区"远洋山水"的销售人员这样回答一位咨询者……"只剩几套130平方米的户型,其余的没有了",这是"上城"给出的回答……"乐府·江南",期房的预订率也是相当可观、"汤泉逸墅"的小别墅卖得火爆热闹,还有"中国房子"、"郦城"、"世纪城"等等,这些位于京西的住宅已经成为北京房产市场的宠儿。除去地理优势不谈,京西楼市的看涨,与北京市政府提出城市空间新格局有很大关系。这一新的建设规划的提出,对于西部的市政建设同样有很大影响。

  西部生态带里出现生态办公区
  今年3月,北京市政府提出城市总体规划将按照"两轴-两带-多中心"的布局在年内修编完成,其中明确提出将"两带"中的西部建设成为"绿色生态带",依照该思路,北京西部将建设成为北京市最宜人居的生态居住区。
  北京市城市规划设计研究院规划研究室副主任何永说,目前京西是作为一个生态区域进行整体规划的,这就意味着京西区域的城市建设功能将更加突出其生态、环保、健康等特色,这些特色将会在以后的市政建设和地产开发中有所体现。发展西部生态带,海淀区政府提出"打造绿色海淀"的口号。早在去年6月的中关村电脑节上,一个全新的建设计划--EOD计划,由海淀区政府提出。EOD中文名称是生态办公区。在海淀,EOD将成为继北京CBD之后的又一城市功能区域。
  按照建设计划规划,EOD区域里的建筑全部为最高二层的单体小楼,建筑风格可依入驻方要求量身定做。从已经成型的建设模型来看,EOD办公区有些类似于野外别墅,有仿古建筑、欧式农家小屋式建筑、通体以玻璃结构为主的通透式建筑等。EOD不仅建筑风格各异,强调采光与绿化,且建筑材料在选材上也注重环保,雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全。这种办公形式不规定早晚工作时间,提供24小时办公保障。传统写字楼仅给办公者留下"8小时模式"的办公空间,而EOD生态办公区则在空间内设有休息室、卫生间甚至厨具等设施。在园区内可以布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所,有的甚至在写字楼内部建有绿地或花园。
  EOD不为叫板CBD
  无论是CBD还是EOD,都把眼光瞄在了跨国公司总部的身上。除此之外,据海淀区政府有关人士介绍,一些投资不低于200万美元的研发中心和对整个区域经济起到举足轻重作用的企业也在EOD的招商之列,并且入驻EOD的企业将享受多项优惠措施。目前世界500强中的跨国公司中,已有40家入驻海淀中关村,它们将形成EOD的较大需求群体。
  朝阳区政府人士表示,CBD的产业发展方向是现代服务业和高新技术产业,其核心区要定向吸引知名外资银行及中外合资保险、证券等金融企业入驻,建成国内外金融机构区域总部和运营机构聚集地,以促进北京金融产业的快速发展。
  海淀区政府拒绝了所有类似"海淀EOD挑战朝阳CBD"的说法。海淀区政府对CBD和EOD的看法是,两区各有特色,各有自己的发展定位。只能说,CBD与EOD针对着不同层次的需求,可以多层次地为北京引进外资服务。
  观察人士对CBD和EOD各自的条件做了一个比较:守着使馆区的朝阳,在地理位置、先天条件、交通等方面,都比较适合发展CBD商圈。与朝阳相比,海淀区有香山、颐和园、圆明园等风景区,这就要求海淀必须尽量保证低密度建筑。
  海淀区外经贸委有关人士介绍,在保证不影响皇家园林风貌的前提下,海淀还要发展经济。目前海淀的高新技术企业虽然较多,但迫切需要龙头企业带动区域经济的发展。经过海淀区政府的大量调研,发现很多跨国公司的总部,都在努力寻找环境幽雅的独立办公区,EOD的发展规划正是在这个背景下出笼的。
  记者了解到,目前已开工和即将开工的EOD有三个,分别在四季青、温泉和东升乡。预计一期建筑面积超过10,000平方米。除此之外,规划建设的EOD还有13处。
  据了解,北京三个生态办公区建设已经启动,四季青生态办公区一期建筑面积为9810平方米, 5月入驻;温泉生态办公区占地228亩,今年3月入驻;小月河生态办公区占地37公顷,预计2005年5月竣工入驻。
  生态带规划促进京西楼市发展
  如果笼统地将北京的住宅分成东西南北四大区域的话,简单分析,不难看出西部住宅受到青睐的原因。
  提到北京东部,很自然地就会想CBD。早已告别了炒概念阶段的CBD,目前已形成了名副其实的商圈,金融中心、豪华饭店、酒楼、商务中心、写字楼等高楼林立。在高楼大厦之间,咖啡店、酒吧、各类体育和娱乐会馆、商店互相依存,服务于早出晚归的上班族及附近社区居民。
  东部楼盘也依仗着CBD的光环尤如镀金般令普通消费者望楼兴叹。原本楼价偏低的通州区,也由于地铁八通线的开通而呈现攀升之势。北京东面的房子不是一般地贵。
  南城的房屋与东部相比,价钱低了很多。但是南城的居住环境亟待提高。南城的水质问题是购房者十分担心的,与京西的"上风上水"相比,南城的劣势十分明显。前些年南二环的"方庄"居住区,由于价位的关系吸引了大批置业者,如今这一地区已经没有空间再去容纳更多的后来者。出了南二环再往南,就会有"是否还在城市中"的疑问。就算价位吸引人的眼球,但是环境同样会影响楼盘的销售。
  北京北部地区,由于亚运村的带动,成就了一批楼盘,再加上2008年奥运会主赛场也要在北五环附近落户的原因,北四五环的房价也是一路飙升,动辄七千八千每平米。难怪有这样的说法--"亚运村一带是富人的居住区"。虽说同在北部的望京、天通苑等居住区的价格能够让人接受,但是交通的拥堵,确实令人头疼。
  反观北京西部,它的优势着实吸引人。上风上水,是吸引人的卖点之一,所以许多项目在案名上也多有"山"的字样,如西山美墅馆、西山美庐、香山艺墅等。京西水资源得天独厚,也使得京西的水系住宅成为京城住宅的一大特色,如昆玉河畔的项目绿波·漫板、观澜国际、鲁园.上河村也多以水景著称。依靠山水的优势,西部房产大打环境牌。
  另外,国家部委和市属机关、几大高校聚集于此,还有中关村的潜在购买力、相对合理的楼价,不引人注目都难。加之北京市政府提出的城市空间新格局,城市总体规划将按照"两轴-两带-一线"的布局在年内修编完成,其中明确提出将"两带"中的西部建设成为"绿色生态带",许多业内人士分析,西部生态带的规划为整个西部的楼市发展提供了很好的保障。西部生态带的规划要求将西部的自然环境和人文环境紧密结合在一起,从长远来看将大大促进这个地区整体楼盘的提升。
  京西房产 水涨船高
  就在北京市城市发展规划出台伊始,就有售楼处将新规划的相关报道张贴在了最显眼处。西部楼盘开发商由于新的城市建设规划的出台,受益明显。
  许多楼盘都在涨价。如远洋山水的均价已经由4800元/平方米涨到了5000元/平方米,据销售人员介绍,二期的价格肯定还会提高;上城的价格已经由开盘最初的 5000元/平方米,涨至5600元/平方米;还有许多已经建好的房子并不急于出售,用销售人员的话讲,等着"涨价"。
  利益的驱动,导致开发热潮,密密麻麻的楼盘是否会对京西的生态环境产生影响?房产界的一部分有识之士提出自己的看法:京西地产发展要与当地的生态环境、人文环境以及居住健康相结合。开发商在开发项目之初就要把这种生态、健康的开发理念融入其中,还要把建筑的项目放眼于更多的年限,尤其是与整个京西长期发展战略相一致。 
  生态京西的建设首先需要的是环境的塑造,这要与北京区域规划吻合,还需要开发商去具体实施。区域生态建设更需要一个完整的规划和连续的实施,政府一定要做好统筹工作。

  相关链接:
  ■两轴:传统中轴线和长安街沿线。
  ■东部发展带:北起怀柔、密云,重点发展顺义、通州、亦庄,东南指向廊坊、天津,与区域发展的大方向相一致。
  ■西部生态带:与北京的西部山区相联系,既是北京的生态屏障,又联系了延庆、昌平、沙河、门头沟、良乡、黄村等。
  ■多中心:是指在市区范围内建设不同的功能区,分别承担不同的城市功能,以提高城市的服务效率和分散交通压力,如CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区的设定。
  ■CBD又称中央商务区、商务中心区,系Central Business District简称。 
  ■EOD全称为"Economical Office District",中文名称是生态办公区。


    《绿色家园》 (2004年 第七期)


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