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2004年 第九期


都市森林的人居环境效益与地产价值

文/李忠


  都市森林的人居环境效益
  都市森林最重要的作用是它对人居环境的生态调节作用、对人居社会的经济价值。而且都市森林对人居环境的正面效益比水资源更显著,更持久;同时负面效应要远小于水资源给居住环境带来的负面效应。 

  ●改善环境质量
  都市森林可以降低气温,减轻热岛效应,改善微气候;都市森林能够帮助城市节省能源,它的防风遮阳作用可以降低住宅取暖与制冷的耗能。有具体数据表明,一间受到植物保护的住宅,要比没有受到保护的住宅节省10%到12%的取暖能源;一幢附近有植物的住宅,在夏季或是温暖天气时,能够节省50%甚至更多的冷气能源消耗。 

  ●提高环境意象
  有学者认为:都市地区中的植物能够有助于缩小城市居民认知城市的规模尺度,使得城市不显得太过于庞大,尺度显得比较人性化。当城市似乎变得较小一些时,城市更加易于被居民所理解。种植了植被的地方,不但能引起人们正面的情绪反应,也能提升人们对该地区的正面评价。这些具有植物的地区,被认为比较不像工业区、环境品质比较好、比较安全、比较清洁干净、比较适于居住。 
  上述这些因为有植物的呈现所产生的环境认知,可以从生物进化观点来加以解释,因为现代人依然遗传了人类祖先对于环境的判断,认为有植物的地方,即代表了安全与资源丰富,这是自然生存法则。 
  这种对植物的环境认知也可以用文化学习观点来说明:若是公共土地上的植物能受到良好的照顾,则该区域的市政服务一定非常良好,该区的居民一定具有高等文明的素养,该区的经济发展一定十分繁荣。这些例子都在说明:植物在提升城市居民对城市环境的意象、认知与体验方面有着显著功效——就这一点而言,大连市是一个非常成功的例子。所有去过大连的人,印象最深刻的恐怕不是大连的某某建筑,而是大连那些随处可见的城市绿地和都市森林。这样才有了一个大家公认的“不求最大、但求最好”的大连。 
  植物有时会与某些特殊的地点或事件联想在一起,而成为人们情感上的某种象征,甚至成为当地的特色或代表。例如巴黎的栗树、罗马的丝柏、台湾阳明山的杜鹃、海南的椰子树,都是例证。 
  而且,这些都市森林的构成元素,带给人们的不仅仅是“视觉”上的冲击,甚至还有“嗅觉”上的愉悦。西方的学者曾经以松树林做为范例指出:松树所散发出的气味,尤其是下雨之后与雨水混合的香味,能够激发生动的回忆,令人联想起以往的深刻体验——这就是所谓大自然的气息吧。 
  更重要的是,都市森林可以提高地点意识。地点意识就是人们为什么喜欢居住在某一特定地点的原因,并且愿意去改善、保护该地,觉得对该地有责任感、有使命感。地点意识越强烈的地方,当地的居民越了解为何他们喜爱住在那里、也愿意尽力去保护并改善该地区。 
  植物之所以有助于地点意识的形成,其原因在于植物能够增加某一个地方、某个社区或某个城市的独特性以及识别性,使得人们能够区别出此地与其他地方不同之处。一个清楚划分并界定的领域,能够帮助居民轻易地分辨出谁是当地的住户谁是外来者,满足人们对于土地的心理占有欲,同时也能够增进居民的向心力与团结。 
  此外,树木与公园也经常被当做地标,来区别出不同所在地,以及帮助居民建立方向感。很多城市公园旁边的住宅项目比较自信的一点也就在于此,这种由于地点意识形成的标志性是很准确,也很强烈的。 

  ●对居住环境产生多方面的经济效益
  都市森林的一系列功能效用渗透在人居环境的各个细节之中,创造并维护良好人居环境的同时,所产生的经济价值是不可估量的。在美国,许多城市把树木和公园作为不动产评估,这样,就增加了有房产家庭的财富,产生更多的财产税收入,反过来会使公立学校办得更好;都市森林就是这样对人居产生着一系列的成本节约和连带增值的作用。
  从社会学角度而言,都市森林对居住环境景观的构成起到重要的作用。社区的景观影响着社区内人们的心灵和邻里交往。废弃的空地和封闭的建筑物容易引发社会犯罪行为。美国有一个著名的“破窗户”犯罪理论:一扇破碎的窗户可以形成一种风气,一个社区里的破碎窗户增多,是这个社区走下坡路的征兆。同理,一棵树可以传递一个社区积极向上的信息,增加人们的希望感和新鲜感,居住区也会因此得到升值。

  都市森林的地产价值
  都市森林的增值作用不仅通过树木形成的“树荫效益”得到体现,更重要的是提升了与之共存的人居物业的地产价值。

  ●项目用地本身的植被可使房与地增值
  从现在的房地产市场可以看出,以生态环境为卖点的项目层出不穷,而且这些项目的地段从郊区逐渐延伸到市区。一方面说明,无论开发商还是购房者(未来的社区居民)已经开始主动认识到大片植被的房产价值了,另一方面说明,城市地区的绿化数量开始多起来,城市森林的效益开始发挥它最主要和最重要的作用了。 
  对于居民来说,植被始终都是个好东西。在美国,人们对于绿色生态与房屋增值作用的重视程度要高于中国城市的居民。1982年针对美国密歇根州底特律市居民所做的访问的结果显示:有大约90%的受访者认为树木能够增加房地产10%的价值;有25%的受访者认为树木能够使房地产增值超过25%。对这些受访者而言,树木能够增加房地产的价值,是他们认为树木排名第三的重要特质,其重要性仅次于美化环境与提供树荫;而超过80%的受访市民表示,树木将会影响他们选择住处时的决定。而针对建筑商人所作的调查指出:他们一致认为有植栽的住宅,要比条件一样但是没有植栽的住宅,其平均售价要高出7%。 
  许多学者已针对植物与房地产的增值做了许多研究,这都可以作为都市森林能够对房地产产生增值作用的列举证明: 
  1.Payne和Strom的研究显示:有树木的住宅用地,要比没有树木的住宅用地售价要高。若是树木的数量相对固定,则平均散布的树木要比集中在一起的树木,在提升土地售价上有帮助。土地上有茂密的树木并且其中有一些空地,则能卖到最高的价钱。 
  2.Anderson和Cordell发现:住家的树木能够使房地产的售价增加3.5%到4.5%,也就是大概2869到3073美元(1985年币值)。如不考虑树木的种类,中型树和大型树最有利于房地产的增值。而因为这些房地产的增值,能使政府的税收增加10万美元(1978年币值)。 
  3.Payne发现:树木能够增加5%到15%的房地产价值,平均而言,树木在房地产的增值率是7%。 
  4.Morales等的研究显示:房子能因为拥有良好的植被,而在售价上比条件相同,但是没有植被的房子高出6%到9%。若以6%的增值率来计算,则房子的售价能够增加2686美元。如果开发公司或建筑公司在施工时能保留原有的成年树木,则因此在卖房屋时至少可以获得6000美元的额外利润。 
  5.Payne的研究指出:有茂密植物的住宅,要比缺乏植物但其他条件类似的住宅,在售价上要高出6%到12%。 
  6.美国森林服务局的研究显示:树木的增加能够使房地产增值达20%。 
  7.根据Dwyer在1984年所作的文献回顾指出:树木大约能使一块已开发的土地增值达12%,能使尚未开发的土地增值达25%。若以美国纽约州洛彻斯特市位于市郊的住宅为例,树木能使住宅的平均售价提高18%,或是9500美元。 

  ●房产项目周边的植物也可使房与地增值 
   除了住宅用地本身内的植物能够促进房地产的增值之外,若是住宅附近有植物、绿地或公园,也能够促使房地产在售价上的增加及稳定。在美国安何斯特市的研究指出:公园能够增加临近房地产价值最高达1421845美元,最少可达29715美元。 
   植栽、绿地、公园除了能增加房地产的售价之外,也能够促使房地产在出租时,获得较高的租金。许多研究显示:房租租金的增加与植栽、绿地、公园、开放空间的距离有着正比的关系。也就是说:离植栽、绿地、公园、开放空间的距离越近,房地产的租金则越高。Hammer等人在1974年的研究发现:每一英亩的公园绿地,能够使临近土地产生2600美元的房地产增值:距离公园40英尺(约12公尺)的土地,其每一英亩的租金为11500美元,而距离公园2500英尺(约762公尺)的土地,则其每一英亩的租金为1000美元。此外,Weicher与Zerbst在1973年的研究也显示:一个美观、拥有许多成年树木的城市邻里公园,能够增加7%到23%的临近房地产的经济价值。而且不仅仅只有位于公共土地上的公园,植被能够促使临近地区房地产在售价及租金上的增值,即使是临近的私人庭园,也具有促进周围房地产增值的效果。 
   除了与公园、绿地、树木实际上的距离会影响房地产的价值外,能否在视觉上接触到都市森林,也会影响到房地产的经济价值。当出租的地方能够看到优美的都市森林时,房屋的拥有者与出租代理人,通常都会索取较高的租金。这也是为什么京城朝阳公园周边的住宅虽身处四环或四环开外,但价格依旧不菲的原因。  


    《绿色家园》 (2004年 第九期)


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