尚律师：
你好。我们公司是一家房地产开发公司，最近开发了一个项目。因工程的需要，我们准备向某银行借入一笔贷款用作工程资金。银行要求我们公司提供抵押。我们公司想把正在建设中的工程项目连同土地使用权一起抵押给该银行，请问办理在建工程抵押登记时应注意哪些问题？
读者：赵敏
赵敏：
你好。关于在建工程抵押问题，建设部一九九七年六月一日实施的《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押是指购房人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
上海市人民政府一九九九年十二月六日发布的《上海市房地产抵押办法》也规定，在建工程可以作为房屋期权进行抵押。
如果你们公司以在建工程抵押，在起草抵押合同时应注意抵押合同除应当具备一般条款外，还应当载明以下条款和内容：
《上海市房地产权证》编号；《建设工程规划许可证》编号；在建工程占有的土地使用权面积；抵押房屋建筑总面积“不得超过建设工程规划许可证上核定的面积”；已经交纳的土地使用权出让金金额；工程总造价（抵押物价值）；已经投入在建工程项目的工程款；已经完成的工作量和工程量；施工进度及工程竣工日期。
你们在办理在建工程抵押前还应注意以下问题：
（一）公司贷款总额不得超过项目总承包合同约定的建设工程造价，该造价应在抵押合同中明确；抵押合同中未明确的，抵押合同当事人应当以其它书面形式确认。
（二）作为抵押物的在建工程建筑面积不得超过建设工程规划许可证上核定的面积。
（三）该项目如果已经预售任何一个单位，则不能作为在建工程抵押。
（四）在建工程抵押不得设定最高额抵押。
根据房地产登记部分的规定，你们公司在具体办理在建工程抵押登记时应当提交下列文件：
（一）抵押登记申请书（从房地产登记部门领取）；
（二）委托书及受托人身份证件；
（三）主合同（贷款合同）；
（四）抵押合同；
（五）该地块的房地产权证书；
（六）建设工程规划许可证；
（七）建设工程总承包合同或者施工总承包合同；
（八）监管银行出具的已投入工程投资总额百分之二十五以上数额的证明。
（九）房地产登记部门要求提供的其他材料。
希望你们公司能够顺利办妥在建工程抵押手续。
尚建平律师
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