人民网 >> 生活 >> 物业家居 >> 物业分析 2002年11月21日08:23


楼市分析:北京亦庄楼市的现状和预测
    

  当人们正在聚焦奥运村、CBD、中关村等热点区域之时,位于京城东南部的亦庄北京经济技术开发区一直在稳健而快速地迈着自己的步伐:如茵的草地,开阔的视野,纯净的空气,别致的住宅……随着开发区一期最后三块土地的招标完成,亦庄二期规划行将开工。 

    现状

    低密度扛大旗

    开发区内项目容积率很低,除燕景佳园外平均值仅为1.3。在售项目如金地格林小镇、米兰天空、莱茵河畔以及上海沙龙,容积率大多在1-1.5之间,浉城百丽是目前亦庄集合式居住社区中密度最低的项目,容积率仅为0.88。一些潜在项目,如金地格林小镇、浉城百丽的后期项目均为别墅,容积率不会提高。 

    纯居住唱主角

    虽然开发区的项目在产品形式上呈现多样化,但所有项目均为住宅,没有写字楼或是商住两用(底商除外),这与开发区的整体规划有直接联系。它明确分为产业区及配套生活区,区内所有的企业都有自己的生产基地和办公地点,因此不需要有写字楼及商住两用项目。居住是亦庄房地产项目的惟一目的,这也使居住环境变得单纯。

    品质是保障

    亦庄楼盘卖得好,除了亦庄开发区大环境好外,另一个重要原因就是这些楼盘大多设计前卫,品优质高、亮点多。 

    日本设计大师六角鬼丈设计的东晶国际,户型全部为跃层,客厅面宽6.9米以上,全部落地玻璃设计,连楼梯也全部临落地窗,可谓遍体通透,这种令人耳目一新的设计,既带有前卫、工业化的感觉,又充满了人性的味道;一幅画卷则是高层全景板式公寓,72米全程观光电梯,360度全景居,采用明厅、明餐、明卫、明厨手法;星岛家园三期——莱茵河畔,是凉水河畔低密度观景住宅。社区延续了一期星岛嘉园的新古典主义建筑风格,并增加了板式小高层,使产品形式更加多样。园林设有缓坡式绿化、象征莱茵河的卵石浅水河,及有异域风格的园林小品,如法式下沉广场、德式啤酒之国、荷兰风车阵与郁金香花丛、瑞士花钟景园。

    热卖是必然

    开发区内开发的楼盘,大都没有过多的宣传,却取得了不俗的销售业绩。位于亦庄博达中心对面的一栋洋房二期,2001年9月2日开盘,到目前已基本售罄;由亦庄新城房地产开发公司开发的明星楼盘——星岛嘉园在短期内即销售一空,其而二期——米兰天空今年4月开盘,现也已售罄,三期——莱茵河畔的销售率也达到了70%;刚开盘不久的瀛景园销售已超过60%;由旭东房地产开发的上海沙龙——旭东花园,开盘一个月的时间,销售率也达到了30%。 

    据统计,目前亦庄开发区住宅面积已达到近200万平方米,十余个开发项目的住宅总套数接近万套,总入住率已接近60%。亦庄楼市正以其迅猛的发展势头,受到开发商和购房者的关注和青睐。 

    预测

    容积率有所提升 

    预计未来产品主流仍是低密度住宅,但容积率会略有升高。以多层和板式小高层(带电梯)为主,Townhouse类产品减少,高层塔楼不会有市场,高层板楼只有少量精品能存活。亦庄的房地产市场起点比较高,在大多数人眼里,低密度是高品质的象征。如果放弃这一优势转而开发密度较高的产品,则会有逆潮流而动的感觉;对于消费者来说,在一片低密度住宅区中,惟有自己的房子密度很高,难免会有心理落落(除非价格相差非常远),这就否定了高容积项目的存在可能。而且今年亦庄项目的热卖将导致区域土地价格提高,迫使新盘容积率略有提升。

    价格小幅上扬

    目前该区域的房地产项目大都处在4000元/平方米左右,Townhouse均价也只有6500元/平方米,较去年同期相比,区域均价整体上扬近500元/平方米,即便如此,4000元/平方米的较低的销售价格仍然为投资者预留足够的上升空间。同是低密度住宅,相对于在旺地的昂贵价格和其他较低价格同类产品存在的交通不便、配套不全、环境不好或品质不佳等劣势,亦庄的房子真正称得上是高性价比的产品。

    亦庄地区的房地产项目除了产品性价比突出、环境理想外,最吸引消费者和投资者的就是售后的发展前景。亦庄未来的方向是以环保型产业为主,区内企业全部为科技含量很高的无烟工业,亦庄将发展成为最适宜工作与居住的成熟区域,既是产业园,又是生态园。 

    开发区众多的规划正一步一步变为现实,敏感的房地产市场早已做出反应。确切地说,从去年中期开始,房地产市场价格已经由于各种利好消息的刺激,开始稳步上扬。但由于亦庄现在已经成为本市房产的热点区域,其竞争力度势必加大,这将抑制整个区域的价格上扬幅度。

    区内购房者比例提高

    从规划看,未来开发区人口将达到40万至50万,如此庞大的数字和众多的入园企业,决定了以后购房者的主体将向园内工作者转变;CBD人士进开发区置业的绝对数量也不会减少,但其所占的比例将有所下降。 

    消费者结构的变化必然导致产品的变化,Townhouse类产品减少,板式小高层和多层将会增多。园区工作人员大多从事技术含量较高的产业,管理者及技术工作者收入稳定,在环境优美、交通便利的园区内置业自然是首选。实用又舒适的板式小高层和多层住宅将是理想的第一居所,而Townhouse类产品相比之下总价较高,因此供应量会有所下降。除自住外,亦庄的投资型客户将增多,以租赁为主的企业员工将是其租客的主体。 

    预计未来亦庄项目的户型仍以二居和三居为主。板式多层的室内面积会比较大,且有跃层、复式等多种产品形式,适用于自住型客户;板式小高层的室内面积会相应减小,经济实用,总价不高,投资自住两相宜。 

    北京协成公司市场研究中心


来源:《北京娱乐信报》 2002年11月21日
(责任编辑:张爱敬)


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