人民网 >> 生活 >> 物业家居 >> 物业分析 2002年12月17日10:17


楼市透析:“泡沫说”与“空置率”

吕尚春

    

    日前,对于国内地产空置率过高的说法,北京首创置业市场总裁张静颐指出,在国外物业要空置超过一年才计入空置面积,但内地楼面在建成后而未出售便立即算入空置面积。张静颐表示,截至年中时,北京的整体空置面积为710万平方米,当中有53%是建成不足1年的楼面,这部分楼面应可逐步消化;建成3年以上的空置楼面积则只有10%。 

    北京市场空置700万平方米是有关部门正式公布的统计口径,但其中有多少可以为市场消化,有多少只能静等银行拍卖,有多少是因国营企业领导为保持库存营业额,而不愿把现房削价售出,大概谁也无法计量清楚。现在首创旗下的金网络销售公司,按自己一线实战积累的市场数据,划了一条线。 

    实际上,无论是“泡沫说”,还是“空置率”,其真实目的不过是为调低“预期”。华远任志强指出,在住房成套率未能达到11之前,还没有哪个国家的房地产出现过泡沫。事实上,要体味这句话,可以看看我们周围的朋友、同事,买房的人到底有多少呢?肯定不是十之八九,购房需求的空间仍是十分广阔。 

    现在的问题出在了“预期过高”上,本来房地产可以火十年,在十年中多数家庭渐次实现购房梦,但现在开发商恨不得一夜之间让没住过新房的人统统去买新盖的商品房。据统计数据,目前房地产业对我国GDP的贡献为1.9%到2.5%,而国外发达国家,即便是房地产最火热时,对GDP的贡献率不过0.6%,或许在统计方法上可能有出入,但GDP对房地产有如此高的依赖性肯定不能说是正常的。 

    这种“预期过高”从一些发展商的圈地规模上即可看出,上海置业、万科、华润置地、中华企业、中国海外、合生创展等几家上市公司的土地就超过63平方公里。按照北京12的平均住宅开发容积率计算,这些土地会有近1.5亿平方米的住宅产生。

    经济学家樊纲一语点破,泡沫的特点就是预期过高。有人预期价格还要涨,市场还要往上走,就会有泡沫生存的空间。如果大家都预期低了,就不是泡沫了。在1992—1993年增长率达到了12%-14%。那时候还有人声称中国经济增长率可以达到20%,但那时却没人说会有泡沫。泡沫有时很难用一个客观标准表达,它包含了很多心理预期的因素。樊纲的关注点是,现在不少发展商都叫嚷“钱紧”,这个事情就值得关注了,为什么大家在现阶段都缺钱,感觉资金特别紧缺,为什么前几年这个问题并不是突出? 

    一位业内人士听到北京东坝的土地被炒到一亩60万时,不禁哑然失笑,他说,当时一亩20万我都嫌贵,怎么现在就60万了呢?——大家都对地产市场预期看好,认为市场的消化能力象黑洞一样,能把任何房产都消化掉,于是争相炒地,地价飙升,而开发商圈地规模越来越大,钱岂有不缺之理?或许这种一厢情愿的看涨预期,投资额的虚高,才是“泡沫”产生的原动力。

    瑞安建业主席罗康瑞认为,内地楼市的泡沫现象只属个别地区问题,相信可经由市场自行调节,不能一概而论或以一刀切的方式去施行政策。罗的观点是在表明,“空置率”固然应当关心,但一棍打死,则既不是市场所望,也不是“泡沫说”提出者的本意。

    《北京现代商报》


(责任编辑:张爱敬)


 
 
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