人民网 >> 生活 >> 物业家居 >> 物业分析 2003年2月20日13:49


北京房价缘何居高不下

吴海花

    

  在买房时,购房者最关心的话题就是房价,为什么北京的房价那么高?确定房价的因素有哪些?房价里含有多少虚拟的成分?怎么解决房价居高不下的问题?购房者应明白哪些买房策略?为此,记者走访了相关专家。 

    ■几种原因拉高北京房价 

    为什么北京的房价居高不下?据北京城建集团负责人赵先生介绍,造成北京房价高的因素很多,既有市场因素也有非市场因素。从需求方面分析,北京的住宅需求有许多其他城市不可比拟的特点:人口众多,北京作为中国政治、经济和文化的中心,有1257万的常住人口,300多万的流动人口和30万左右的高校在校生等,集团购买量大,高收入群体购买多。 

    另外,土地使用结构不合理也是造成房价偏高的原因。土地成本高也是造成房价高的原因之一,北京市城镇郊区的毛地价由土地出让金和城市基础设施配套建设费组成,据测算,北京市商品住宅项目的毛地价水平大致为:离市中心最近的地铁环线以内约为每平方米700至950元,即使是东、西、北四环及南三环以外也需每平方米600元。房价上涨又带动拆迁补偿资金增长的恶性循环。 

    另介绍,北京市处于地震多发带,因此在设计和施工中对抗震性能要求较高,北京市与南方城市相比在冬季取暖、保温节能、光照、隔音等方面在设计上有很大差别;北京市在规划上对房屋的容积率、楼间距、楼高方面的要求和执行比较严格,近年来北京市不断推出的智能化、绿色环保、奥运健身、水景式小区等一系列理念也无形中增加了建筑成本。 

    ■几种要素左右房价 

    据北京市国土资源与房屋管理局有关负责人介绍,房地产作为一种特别商品,消费者所购买的不仅是住房本身,还包括诸如环境、设施等各方面因素,确定其价位的要素为: 

    土地出让金:土地对于整个社会而言是一种稀缺资源,因此商品房所占用的土地必须支付相应的出让金; 

    前期费用:主要包括三通一平费用等,即指使建筑地段的土地平整,达到通上下水、通电、通路等投入的资金,大面积或不成熟的小区建设在此项费用上的投入是可观的; 

    专业费用支出:指支付设计公司总体规划,房型设计等费用等; 

    土建费用:框架结构、多层打桩等; 

    配套设施费用:其主要包括开发商在水、电、煤、绿化、卫生、教育等方面花费的资金; 

    经营管理及销售费用:指用于房地产支付使用到出售过程中,开发商管理人员所发生的一切费用,以及销售中诸如广告宣传、售楼处搭建、中介代理等费用,也是房地产价格的组成部分; 

    利息:对于一个项目的资金投入,开发商多数会选择银行贷款来解决,这就产生了利息; 

    利润:是房地产开发商应得的收益,是企业扩大再生产的资金来源。 

    ■房价有多少虚拟的成分 

    据了解,房地产的价格应该有两部分组成,即物业价格+虚拟价格,房价的虚拟成分多表现为企业的知名度与信誉,品牌的知名度与服务等,具体表现在: 

    品牌虚拟:同样的地段,同样的环境,有的楼盘卖得好是因为品牌效应; 

    地段虚拟:这种虚拟在房地产中表现得最为突出,同样的面积,同样的户型,市郊一个价,而市中心却能在此基础上高出数倍; 

    景气虚拟:这种虚拟在经济过热时最易出现,由于经济的高速发展使得消费者对置业充满信心,开发商对前景比较乐观; 

    人文虚拟:离风水地的楼盘价值可能被高估,而被认为是“凶地”的小区可能会受到置业者的抵制; 

    导向虚拟:一个新的经济政策的出台,一个房屋政策的变化,城市大型基础设施的建设,甚至政府部门的搬迁,都会很明显地影响房价的预期,产生虚拟成分。 

    我们平时所讲的房地产价格的升或者降,实际上指的是价格中的虚拟部分。 

    ■解决北京房价过高办法 

    怎么解决北京住房价格居高不下的问题?中国社会科学院经济研究所有关人士认为:从土地源头入手,建立健全土地市场,保障土地交易公开、公正、公平和普通住宅的用地;提高政府部门服务意识,并运用土地政策、税费政策调节住宅市场,如,城市规划中保障普通住宅的土地供给,对普通住宅开发、居民购买自用商品房应给予政策优惠;深化住房制度改革,抑制集团消费;完善住房产权登记、发证和市场交易体系,促进存量住房的出租、出售,提高其经济效益;加强对期房交易的管理,提高房地产开发企业的资质和竞争力;鉴于城市居民收入日趋多元化,建议对经济适用房实施建筑面积控制和销售对象控制。 

    ■律师支招:买房重谋略 

    北京市律师协会房屋与建筑委员会主任陈先生认为,对于买房人来说,笼统说房价高低没实际意义,要看房价的结构,包括区域、类型、品质、时间四个方面,即同一区域、同类产品、同样品质的房子,扣除物价上涨因素,与往年同期相比是涨还是降了。 

    陈先生强调,买房要看是一手房还是二手房,如果是一手房,每年上涨10%是正常的,因为它要背负利息、风险等经营费用,低开高走是必然的,与房子升值无关。在整体房价下降很难的情况下,购房者可以持币待购,等开发商撑不住了,再从容购房;也可以主动出击,打破固有观念,根据特殊买房时机,比如要避开亚运村、中关村、CBD等热点地区,盯住新上市的已购公房,抓住某些项目开盘和尾房促销时机等等,就能买到房价性能比较合理的房子。


来源:《生活时报》 2003年2月20日
(责任编辑:刘春靖)


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