缩减个人房贷额度 房贷银行收紧口袋？
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张剑
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不少买房人可能已经注意到了，今年他们在买房贷款时，往往会遇到很多麻烦，例如收入审查制度严格了，外地人贷款额度加大了等等；而开发商也同样遇到了贷款额度受限的问题，尤为重要的是，有关部门新近出台的“塔楼主体超过三分之二、多层结构封顶才可以申请银行贷款”的政策，对一些中小房地产企业的运转带来冲击。对于银行缩减个人房贷额度，不同的人有不同的看法，为了揭开事情的来龙去脉，记者日前进行了采访。
■买房人贷款难了
去年北京的房地产市场上曾经发生过这样的事情：有一个非北京买房人，用一套房子抵押给六个银行骗得贷款逃之夭夭。无独有偶，一家房地产开发商销售不畅，缺乏资金，于是灵机一动，用几个销售员的身份证，以及公司为他们开出的收入证明，成功地从银行得到了大笔的贷款……
但在今年，这样的“好事”已经很难再出现了，一位急于投资的买房人想购买外销公寓，他的初衷是交了首付款，再向银行按揭，等项目成了现房就出租，用房租来还贷款，由于他的实力有限，于是在一家好友开的公司开出了一张高额的收入证明。但银行的业务员在没有通知他的情况下，打电话向这家公司核实情况，事情很快穿帮，这位买房人也被银行记入了黑名单……
据一些买房人介绍，现在银行的拒贷率特别高，往往因为一些小细节原因就拒绝放贷。不仅是银行按揭贷款，即使是公积金贷款，现在的情况是要储存半年以上才可以申请，不像去年只要有一个帐户就可以申请了，无论是银行贷款，还是公积金贷款，同时开始限制，是不是房地产市场走上了下坡路，使这些金融机构失去了信心？
■开发商贷款难了
京城南部一个热销项目，仅一期就有600多户，开发商实行的是全程担保贷款，这就意味着开发商要替客户担保向银行贷款，但事实上，银行只给了该项目2亿人民币的个人贷款额度。算下来，即使每个客户贷款50万，2亿也只够400位客户用来贷款买房，那另外200户怎么办？当然，现在的银行太多了，这家不放贷还有别的家，开发商照样可以从别的银行贷出款来。
该项目开发商在接受记者采访时说，按照常理，效益好的企业往往能受到银行的照顾，在贷款方面给予优惠条件，但今年银行内部采取的措施是订指标，每个项目根据不同情况限额放贷，这样做是为了保证放贷的安全性。但这样做的确妨碍了一些项目的运营，那些资金不足，急于用银行贷款滚动开发的项目很可能面临崩盘的可能。这样北京房地产开发的门槛抬高了，有利于市场的发展。
“尤其是前不久出台的销售管理办法中所规定的那样‘塔楼主体结构超过三分之二，多层结构封顶才能申请贷款’，对于一些实力不够，靠银行贷款以及购房人的钱滚动开发的项目是一个打击。”这位开发商如是说。
但也有一些开发商提出了不同意见，其中一位开发商的观点是，开发商全程担保贷款本来就是不科学的，买房人靠自己的资信和实力去贷款才是今后的趋势，但银行目前限制贷款的做法只能会造成很多买房人不能顺利贷款，延缓了买房计划。
■银行：贷款额度的调整
和市场的兴衰无关
一位房地产业内知名人士透露，占到全国房贷业务90%的四家主要银行明年将缩减15%的住房贷款，这一消息似乎预示着明年房地产市场将受到银行的制约，对于本来就不被一些人看好的2002年市场无疑泼了一盆冷水，银行的初衷是这样的吗？
北京市工商银行的有关人士在接受记者采访时表示，虽然近两年住房贷款的发放中出现了一些呆帐、坏帐，但毕竟不是大多数，因为此原因导致银行缩紧银根有失偏颇。而所谓银行因为明年市场不被看好而缩减贷款更不可能。
该人士解释说，任何一家银行对于比较优异的贷种都是非常支持的，比如近两年的房地产市场，给银行的发展也带来了积极的促进作用。对于银行的贷款业务运作，首先是审案贷款，即对那些银行支持的开发贷款给予优惠，比如一家房地产企业在开发初期便经过了银行的严格审查，从企业法人、运作模式、资金考察等方面得到银行认可的项目，银行会在任何时候给予优惠便利的支持。而一些靠宣传攻势、卖点诱人但不符合实际的项目，银行在没有经过严格考察的情况下，当然不能轻易地给予大额贷款。
而对于买房人资信贷款，该人士说，去年发生了不少买房人骗贷的现象，所以今年银行的业务员追查制度得以健全，想用一个虚开的收入证明骗贷基本不可能。因此，今年的拒贷率提高并不是银行收缩贷款的原因。
■有关人士：缩小房贷额度不是最好的办法
虽然银行的解释合情合理，但对于在香港乃至国外有开发经验的有关人士来说，银行缩减房贷的举措并不能解决当前所遇到的麻烦。
该人士把房贷中存在的问题归结在法制以及银行制度的不健全上，在香港以及国外一些发达国家，一个买房人如果在购买一家项目时，出现骗贷现象，那么他的资料将记入整个银行的黑名单，他在未来买房过程中，在任何一家银行都不会贷到款。而我们的银行只是在利率、存取方面实现了小规模的联网，真正意义上的规避风险，资源共享等方面还是存在着许多不足。
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《北京青年报》 2001年12月06日
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