人民网 >> 生活 >> 物业家居 >> 置业顾问 2003年2月25日14:33


去年买房客今年卖房人 退出房市的五大理由

俞茵、荣易

    

     才市不景气将影响个人还贷能力

    梁鹏是位职业投资人,他尤其喜欢投资房产,因为拥有实实在在的住房让他有一种踏实、安全感,至少可以不用为30年后的退休生活发愁。因此,他的梦想就是成为罗伯特·清崎,一生至少拥有几十套房产,开一家房产管理公司。

    但是自从上海申博成功后,梁鹏却不再购入房产,反而将他四套很不错的住房转手套现了。这是为什么呢,梁鹏的“房经”是这样念的:

    房价与租金回报成“剪刀差”

    投资就是要赚钱,房产投资就是赚取差价,即租金与月还贷款间的价差、房子买卖的价差。目前,上海的房价持续走高,但住房租金却节节走低,形成了一个明显的“剪刀差”。梁鹏有一套住房是位于徐家汇附近的外销房,1995年时出租的月收入高达2000美元,而现在只有3500元人民币;2001年这套105平方米二房二厅住房的挂牌售价为46万元,现在已升值到54万元。于是,他决定将这套房龄高达10年的房子出手。

    退税政策即将到期

    由于工作关系,梁鹏可以接触到不少高级白领。在聊天中,他发现跨国公司不但收入高,福利待遇也不错,可为员工提供免息住房贷款,因此,一些高收入者便买了一套又一套的住房。有一对夫妻,俩人加在一起的个人所得税金达4250元/月,52万元的一套住房可退税9万元,而且只用了十四个月的纳税单;为了退税,这对夫妻差不多每两年便要买一套住房。

    今年5月31日购房退税政策将到期结束,一些人已开始琢磨于明年退税款到手后将现有的住房抛出。梁先生的邻居是位IT企业经理,1997年买入的这套住房价格是42万元,但他退税及租金的收入已近17万元;2001年10月,这位邻居便以37.5万元的价格卖出了这套住房;而梁先生于去年12月将同样面积的住房转手,价格却高达51.7万元。这给他的启发是,大多数人有“划分账目”的心理,即将退税款从住房的买入价中减去,然后以较低的售价卖出住房。可以想像,一旦房市出现调整态势,持这种心态的人一定会“疯狂出货”……

    2002年,上海好几家著名跨国企业实施了大量裁员计划;而羊年新春后,人事部门公布的数据又显示:在全国范围内,上海的求职难度最为明显,中高收入的区间也不断向下移动。另外,梁先生从银行朋友的口中得知,个人住房贷款的坏账率逐年提高,央行要求放贷银行加大对多套住房购买者还款能力的审核。综合以上信息后,梁先生认为:上海房产的价格正在偏离其真实价值,阶段性调整即将来临。

    投资比例失衡

    2000年下半年,中国股市逐步进入熊市,梁鹏便将家中闲置的资金投向了房产市场;最多时,他拥有6套住房。但是作为职业投资人,他明白房产属于缓动资产,不但变现能力差而且转手买卖的交易费用高;一旦房市不好或利率上调,恐怕将住房低价出售都不一定能找到买家。因此,他认为自家的投资资产分布失衡,房产所占的比例过于庞大,已达到了78%。如果按分散投资的理论,至少应将家庭资产分为三份,即金融资产、房产和实业。基于家庭资产配置的需要,梁先生决定将手中不太理想的住房乘势抛出。

    房产组合过于单一

    住房只是房产中的一种,办公楼、仓库、商铺也应列入房产投资组合中。基于退税的原因,梁先生过往的房产投资仅限于住房上,因此,投资组合显得单一与落后。

    梁先生认为:随着上海申博的成功,越来越多的境外企业及个人将会到上海工作、生活。同时,参照国外投资经验,梁先生非常赞同投资商铺是金、投资办公房是银的观点,因此,他准备在二手房红火期调整房产投资组合中的产品结构,择机吸纳未来更具回报潜力的商铺与办公房。

    “我还是要买房”

    何小姐年纪轻轻却语出惊人,她去年买卖房产,做了七八个来回,最成功的一套小户型房24万买进,花了2万装修后,34万抛出,两个月赚进8万。她认为虽然今年的股市将会好于去年,但房市依然可为。

    其实是去年7月才进入房市,但半年来我已很熟悉这个市场了,并有了一些固定的市场信息。今年的房产市场相比去年,的确没有那么好了,比如去年可以12天就成交一套房,现在却要慢上许多。但是今年不可忽视的房市还有两大利好:一是今年部分职工福利性质的货币分房政策正在上海的一些单位陆续出台;二是一些拆迁户拿着现金等待现房。所以,在我看来,那些交通便利的小户型房依然具有投资价值,进入这个市场的资金还是充裕的。

    同时,在我看来,今年投资商住两用房大有可为。因为它在出租时比之纯办公房要省5%的税,给了投资者一个较大的比价空间和投资渠道,可以自住、也可以租给小公司或某些SOHO族。加上现在外籍人士也可购买,所以它将可能走上升通道。  

     《申江服务导报》


(责任编辑:刘宜烨)


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