人民网 >> 生活 >> 物业家居 >> 置业顾问 2003年3月11日13:21


9房东投资实录:做房东心动?还是行动?

姚文争  曹小乐  习燕燕  高翔  佟峥

    

     与股民之间的交流相比,房东们的交流还是太少。如果说两年前“租市”兴旺时交流还是可有可无的话,时下租金下滑,交流就成为大家的一种必需。为此,我们特别搜罗了9位“老”房东的投资经历与心得,与大家分享。

    房产投资不要期望太高

    华腾园业主  马先生

    投资经历

    在华腾园之前,我已有过一年的做房东经历。那处房产位于丽都,是一套95平方米的两居室。当时我买这套房子主要考虑的就是出租,楼书中的宣传、售楼小姐对租金的估计都让我对回报充满了憧憬。可当入住后,6000元的报价被中介公司和租客一压再压,最终仅以4500元成交。不过,考虑到是第一年出租,人气可能还需培养,另外每月扣除月供、物业费,还有1300元左右进账,我还算满意。

    一年后,我从网上发现华腾园有一套二手房准备出售,带装修、家具、家电将近60万元(比在销的期房还要便宜一些),而且还带着租约(4900元/月),通过家住华腾园的同事我了解到,华腾园两居的租金水平在5000元以上,于是,我决定也将其买下用作投资。这套房子的租赁还算稳定,一直没有空租,且价格也变化不大。

    不过,我已明显感觉到了压力。先说丽都的那套房,我从中介公司了解到,其二居室的租金水平仍停留在4500元/月左右,而周边海润等项目也即将完工。此外,华腾园的许多业主看到出租形势好,都已改做“房东”,直接后果就是两居室一般仅能租到4500元(我家对面的三居室仅租到5000元),而且随着旁边富顿中心、富力城、华城、苹果等一大批项目陆续上市,可以想象不久后这一地区的竞争将会多么白热化!

    投资心得

    我不想炒股,弄不好血本无收,太让人心疼!我是把投资房产作为一种相对稳定的赚钱方式,为未来存点钱呗(我现在还住在一处小面积公房里)!所以我的期望值并不高,短期内租金再跌也不会跌过月供吧?即使不好租,其月供、物业费我自己也负担得起。但如果您不是这种心态,指望着赚取超高回报率,我劝您还是尽早止步。而且,当小业主要处理房子漏水等方方面面的烦琐问题,很辛苦的!

    如果我再有些钱,就准备提前还款。如果钱足够多,可能会投资底商,或者和朋友合伙开个小店,以降低单纯投资住宅的风险。不过,面对目前底商脱销、小店遍街的“市道”,我劝您还是留心寻找一些新的赚钱渠道,大家都在买进的时候,您还要跟吗? 

    投资房子,总比股票稳妥

    万泉新新业主  陈女士

    投资经历

    几年前我买了3套万泉新新家园的房子,当时是想投资,但并没有太认真。房子也是有时出租,有时又借给朋友。最近市面上我想要投资的房子不少,于是我卖掉了一套万泉的房,成交价每平方米8000元,亏了不少。不过,我没有气馁,想想这几年如果把钱投在股市上也许早就血本无归了。最近,我已经看好了一套新的房子准备再投资。

    投资心得

    知道租房人想要什么样的房子了,我也有兴趣再投资了。

    投资房产让人上瘾

    吉祥里业主 郭先生

    投资经历

    从2000年开始,我一直在疯狂地买房投资。我比较看好朝阳门一带,所以买的房子大多位于那个地区。第一次我把自己那套三居以每月4000元出租,又以月租金2000元,租了同一社区的一套两居室;这投资尝到甜头后,我又买了宅美诗的一套尾房,100平方米,月供4000元左右,月租金是6000元;第三次我买了凤凰城,这次多少受了点打击——月租金从最初的1500美金跌到了现在的人民币8000元;第四次又买了朝阳门的一套三居,我想搬进去自住了。我几次买房,首付累计已花了50万元,现在手头已经没什么钱了,但这几套房子的租金还足以支持月供。

    投资心得

    说实在的,我当初没想投资这么多房子,可一旦入市就收不住了。我不怕租价下降,一来是因为我觉得我的这些房子租金即使降到底线也降不到多少;二来,万一玩不转了,我还可以把房子出售。一套总价70万的房子,剩下未还的贷款算它50万,如果出手能卖到60万,我还能挣10万。我买房投资最大的感受是过瘾。

    投资之前先做调查

    富润家园业主王女士

    投资经历

    我是富润家园一期的业主,2001年10月入住,购买的是一居室54平方米,主要是为了投资。房子经过了简单的装修、配备了必要的家具和电器等生活设施,大约支出5万元。这个地区离语言学院比较近,来租房子的都是一些外国的留学生。我买这里房子也是看到这里的租客比较稳定。但是周边的竞争也挺激烈的,非常宿舍、华清家园的业主中也有部分在做出租。去年这套房子的租金在3200元/月左右,我感觉还比较满意。今年租金有些下降,3000元/月我就租了。主要是不想让房子空着,赶紧租出去心里比较塌实。 

    投资心得

    这是我第一次做房产投资,我认为,如果是为了出租的话,一定要考虑到周边的客源是否充足,要分析租客群都是什么样,找准了定位才好选择户型、确定装修的标准,以避免入住后后悔。

    尾房也是不错的选择

    珠江骏景业主 楮先生

    投资经历

    我来北京经商已经有七八年了,买了五套房子。南城有三处,通州一处,劲松一处。其中四套都是用来出租的。由于位置不同,这几套房子的租金也有很大的差别。位于通州的那套一居只租了900元,劲松的三居是2500元。 

    投资心得

    也许有的人在做房地产投资时,想的是租金要超过每个月还银行的贷款,但我不这么认为,能和租金打平我就很满足了。 

    北京和香港不一样,1997年金融风暴后,香港不少房子成了负资产,但北京应该不会这样。所以将买房子作为不动产投资,能够带来收益就已经很不错了。我曾经挑选过几套尾房,尾房有的时候还是挺不错的,主要是风险小多了。作为租赁投资,你可以先看看这个已经成为现房的楼盘出租情况好不好,然后再决定买还是不买。 

    心态平稳才能赚钱

    朝阳园业主 舒可心

    投资经历

    虽然自己成为业主的历史可以追溯到1993年,但真正买房用做出租还是始自1997年亚洲金融危机以后。因为做生意风险加大,我又不喜欢炒股,于是,我开始关注买房投资。那时候北京的高档外销公寓非常少,按照有关规定外国人又不能租住内销房,外销房非常紧俏。我是1999年买的朝阳园的房子,最初两三年回报还不错,能达到12%~15%左右。可从2002年下半年以来,特别是阳光100、凤凰城开始陆续交房后,租金出现明显下滑,目前的回报率仅能达到9%、10%,甚至还出现了有些业主以7折、8折的价格出售二手房的现象。

    投资心得

    投资不等于投机,要高产稳产。投资像做游戏,需要参与、关注,充分做好投资房产可能破产的心理准备。投资时的心态非常重要,投资回报下滑,最终就要看谁能扛得住,在租得不好的前提下还能保持物业品质,才能熬得到“春天”的到来。

    我最遗憾的是没买华清嘉园的房子,当时确实没有估计到中关村的发展能对西部有那么大的带动作用。因此我想提醒大家的是,钱永远藏在“背荫”的地方,当大家都看到时,赚钱的最好时机常常已经错过。 

    抓住短线投资机会

    SOHO业主  许先生

    投资经历

    在现代城销售早期,我认购了19套SOHO,以及部分临街的写字楼。在现代城销售中后期,我将19套SOHO全部转手,仅保留了临街的写字楼。投资心得

    我不看好房屋租赁。因为现在房子越来越多,而且品质都差不多,估计不出三五年将会形成租金的价格竞争。但是,房屋贷款动辄二三十年,而且月供的数额是固定的。这两年投资房子能获得高利润,过了这个风头,为房子贴的钱会越来越多的。那么多的资金与其现在押在房产里,等30年后靠微薄的房租养老,不如寻找其他的投资机会。

    我的置业经历可以算是投机型的,当时国贸附近除了阳光100,就是现代城。那时候大多数人刚开始买房子投资,谁也摸不着脉,所以特爱追风,而潘总又特别能煽乎,所以我下了大注,等房价涨到了一定程度,我就全抛了。说到买写字楼,我觉得这个地段最适合商住,所以就留了下来,就算租得不好,我自己用也成啊。不过,随着现在市场情况的变化,房产短线投机的机会越来越少了。房子太多了,买房吃过亏的不敢再买了,没吃亏的也给吓得精明了。但是,我还是不想买房吃房租。


来源:《精品购物指南》 2003年3月11日
(责任编辑:刘宜烨)


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