购房者能拒绝收房吗？【2】

　　律师剖析

　　“不以质量问题拒收房” 约定有效

　　李律师认为，买受人与开发商签订的《商品房预售合同》，只要内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，那么合同就是真实有效的。

　　依据合同约定，开发商有义务向买受人交付质量合格的房屋，该商品房质量应符合国家和北京市颁布的规范标准。如果合同中无特别的约定，那么，买受人收房时发现有质量问题，是可以拒绝收房的，并要求开发商在合理期限内修复。

　　那么，这一特别约定有效吗？李松律师说，依据我国《合同法》的相关规定，如果开发商在提供的格式条款中，存在免除自身责任，加重对方责任，或者排除对方主要权利的条款，该条款无效。本案双方在合同中明确约定：“买受人承诺不以工程质量争议为由拒收房屋”，在司法实践中，对此约定一般认定有效，因为该条约定仅针对收房，并未免除开发商的相关责任，亦未排除买受人向开发商主张质量责任的权利。因此，作为买受人王女士在房屋符合合同约定的全部交付条件时，可以先行收房，之后再追究开发商房屋质量不合格的相关责任。

　　如果开发商在合同中约定“买受人承诺不以工程质量争议为由退房”，则李律师认为，这种约定免除了开发商的责任，排除了买受人的主要权利，这样的条款应依法认定为无效。

　　若开发商交付材料不全 可拒收房

　　李律师说，参照北京市建委《北京市商品房预售合同》示范文本，一般合同中约定商品房是住宅的，在交付时，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》等相关材料。

　　如果开发商交付商品房时，未按照合同约定向买受人提供上述材料，则买受人可以开发商出示的证明文件不齐全为由，拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房的责任由出卖人承担。

　　此案经与王女士核实，在交房当天，开发商工作人员仅向她出示了《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》，而并未出示《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。

　　李律师认为，王女士所购商品房属于住宅，开发商未按照合同约定提供材料，说明当时并不满足合同约定的交付条件。因此，王女士可以以此理由拒收房屋。